ТОП-15 ответов Евгения Боброва о реновации жилья в Москве, январь 2023
ТОП - 15 ответов Евгения Боброва на распространённые вопросы по реновации жилья в Москве, январь 2023 г.
1. Как получить две квартиры при сносе дома по реновации?
Есть несколько способов легального получения по реновации жилья большей площадью, чем предлагает ДГИ Москвы.
Если встать в очередь на получение жилья, то семье из 6 чел. и более предоставят две квартиры. Для этого надо получить статус малоимущего, иметь жилищную обеспеченность менее учётной нормы и соответствовать другим условиям. См. подробнее – Как получить социальное жильё в Москве. Сразу оговоримся, что это под силу лишь единицам московских семей.
Очередникам следует исключить из уровня жилищной обеспеченности площадь жилья, незаконно учитываемого ДГИ Москвы. См. подробнее - Как очереднику увеличить площадь жилья по реновации?
Можно добиться, скорее всего - в судебном порядке, учёта у кого-либо из членов семьи очередников права на дополнительную площадь. См. пример - Добились дополнительной площади по Циркуляру НКВД № 27
Настоятельно не рекомендуем обращаться к разного рода адвокатам-посредникам и прочим аферистам, «гарантирующим» предоставление большего жилья за баснословные деньги. Сами понимаете: свобода – дороже.
2. Какая квартира лучше: равнозначная или равноценная?
Равноценная квартира - равная по стоимости освобождаемой и расположена в любом районе Москвы.
А равнозначная - это не меньшей площади и количеством комнат, чем освобождаемая, с улучшенной отделкой и в этом же районе (кроме ЗелАО, ТАО и НАО).
Поскольку под реновацию попали в основном старые дома с малогабаритным жильём, рыночная стоимость которых невысока, в большинстве случаев равнозначная квартира лучше равноценной. И в этом же районе.
Но если в массив сносимых хрущёвок попал дорогой и значимый архитектурный объект, на выкупную стоимость жилья в таком доме нередко можно приобрести б0льшую площадь. Тогда будет выгоднее второе.
3. Как очереднику увеличить площадь жилья по реновации?
Прежде всего, уточним, что нельзя увеличить площадь предоставляемого жилья по сравнению с тем, что положено по закону.
Можно лишь добиться исключения из уровня вашей жилищной обеспеченности площади жилья, незаконно учитываемого ДГИ Москвы.
Как правило, это жильё свойственников – неочередников, непригодный для проживания деревенский дом или садовый дом, зарегистрированный в ЕГРН как жилой.
См., какое жильё нельзя учитывать у очередников:
- Обзор практики Верховного суда по жилищным очередникам 2021 – июль 2022 гг.,
- Обзор практики рассмотрения Пресненским судом исков к ДГИ Москвы за апрель – июль 2021 г.,
- Обзор практики Верховного суда о предоставлении жилья очередникам за 2 половину 2020 г.
Исключить из уровня жилищной обеспеченности квартиру неочередника, к сожалению, реально только в судебном порядке.
За признанием непригодным для проживания садового или деревенского дома без удобств надо обратиться в местную администрацию. Процедура и основания в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.
4. Почему жильё по реновации дают в другом районе?
Это может быть при предоставлении жилья очередникам.
Одна квартира им предоставляется в доме по реновации в этом же районе (по законодательству о реновации). А вторая – на площадь жилого помещения, недостающую до нормы предоставления как очередникам (на условиях Закона г.Москвы № 29).
Дело в том, что по Закону г.Москвы № 29 жильё очередникам предоставляется не в этом же районе, а в черте населённого пункта. Это же, кстати, предусмотрено и ч. 5 ст. 57 ЖК РФ.
5. Почему очередникам дают квартиру по реновации не в этом же районе в нарушение ст. 3 Закона г.Москвы от 31.05.2006 г. № 21?
Закон г.Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г.Москве» от 31.05.2006 г. № 21 регулирует общий порядок и условия предоставления жилья при сносе домов в Москве.
Предоставление квартир по реновации регулируется федеральным и московским законами о реновации столичного жилья.
Поскольку они определяют специальные условия, то по правилам юриспруденции имеют приоритет перед общим порядком, установленным Законом г.Москвы № 21.
К тому же, льгота по внеочередному получению жилья очередниками по норме предоставления предусмотрена ч. 12 ст. 7.3. Закона РФ о столице РФ, отсылающей к условиям предоставления жилья очередникам, т.е. в черте населённого пункта, а не в этом же районе.
6. Что положено многодетным по реновации?
Никаких особых льгот для многодетных семей законом не предусмотрено. Они реализуют льготы как очередники либо при наличии в семье инвалида.
7. Как учитываются права инвалидов по реновации?
Учитываются права колясочников – на приспособленное жильё, инвалидов из числа очередников - на дополнительную площадь и инвалидов с тяжелыми заболеваниями – на особенности жилого дома и квартиры (невысокий этаж, наличие лифта и др.).
Инвалиду-колясочнику по реновации предоставляется квартира, отвечающая установленным законом требованиям её доступности для колясочника. Подробнее об этом в материале – Квартира для колясочника по реновации должна быть приспособленной.
Инвалиду, страдающему заболеванием, дающим право на дополнительную жилую площадь (приказ Минздрава России от 30.11.2012 г. № 991н либо Циркуляр НКВД от 13.01.1928 г. № 27 /утратил силу 03.11.2022 г./), предоставляется дополнительно отдельная комната либо ещё одна норма предоставления на 1 чел. (в Москве 18 кв. м площади жилого помещения).
Внимание: в Москве реализация этого права осложнена дополнительными условиями типа невозможности выделения отдельной комнаты в имеющемся жилье и др.
Инвалидам с другими заболеваниями предоставляется квартира, соответствующая жилищным критериям их индивидуальной программы реабилитации.
8. Почему семьям с детьми по реновации не дают выкупную стоимость?
Семьям с несовершеннолетними, недееспособными и ограниченно дееспособными предоставляется только равноценная или равнозначная квартира, а не выкупная стоимость ч. 22 ст. 7.3. Закона о столице).
Нуждающиеся в повышенной социальной защите категории граждан ни при каких обстоятельствах не должны оставаться без жилья. И это правильно.
9. Можно ли семье очередников получить жилплощадь по реновации на ребёнка, родившегося после запрета на прописку в сносимом доме?
Да, на него тоже должны предоставить жилплощадь, т.к. он считается учтённым в вашем учётном деле в силу ст. 4 Закона Москвы № 29 независимо от отсутствия регистрации по месту жительства, которая не может быть оформлена по очевидной причине.
К тому же, Ваша квартира является его местом жительства в силу ч. 2 ст. 20 ГК РФ как место проживания любого из родителей независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.
Тем более, что регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных законодательством (ст. 3 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.93 г.).
Сразу после рождения ребёнка надо обратиться в ДГИ Москвы с заявлением о предоставлении жилья также и на ребёнка и свидетельством о рождении. Удобнее через портал госуслуг или МФЦ.
10. Почему в квартире, полученной по реновации, не прописывают родившегося ребёнка?
Это возможно при наложении ареста на освобождаемую квартиру с запретом регистрации в ней любых лиц по иску ДГИ Москвы о выселении в жильё по реновации.
Такое ограничение принимает суд или судебный пристав-исполнитель для обеспечения исполнения судебного решения.
Запрет на регистрацию (прописку) переходит на новую квартиру (ч. 17 ст. 7.3. Закона о столице) и подлежит снятию органом, его наложившим, по отпадении оснований.
То есть после завершения судебного спора и подписания акта приёма-передачи новой квартиры вам надо обратиться с заявлением в суд либо к приставу.
11. Что делать, если умер одинокий собственник освобождаемой квартиры в доме, сносимом по реновации
В этом случае договор передачи новой квартиры в собственность будет заключать доверительный управляющий имуществом этого собственника в интересах его наследников (ч. 19 ст. 7.3. Закона о столице, ст.ст. 38, 1026 ГК РФ).
Доверительный управляющий назначается органом опеки и попечительства, а договор передачи новой квартиры в собственность заключается у нотариуса.
До принятия наследниками наследства собственником этой квартиры в ЕГРН будет город Москва, а после выдачи свидетельств наследникам собственниками становятся они.
При отсутствии наследников новая квартира переходит в собственность г.Москвы с государственной регистрацией невозможности её аренды, залога, обременения иными правами и отчуждения.
12. Могут ли отключить воду, свет и газ в сносимом доме, пока жители судятся?
Нет, ни один житель не может быть выселен до дня получения новой квартиры, соответствующей требованиям Закона о статусе столицы РФ, либо полной выкупной стоимости.
Более того, до этого дня не может быть принято решение Департамента ЖКХ г.Москвы о выводе сносимого жилого дома из эксплуатации.
Всё это прямо предусмотрено в ч. 3 ст. 7.6. данного закона.
Отключение жилого дома, который находится в эксплуатации, от подачи жилищно-коммунальных услуг (водо-, тепло-, электро-, газоснабжения и водоотведения) содержит признаки преступлений, предусмотренных ст. 330 УК РФ (самоуправство) и ст. 215.1 УК РФ (прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения).
Возбуждение уголовных дел по этим статьям в Москве - не редкость.
13. Может ли решение суда о принудительном переселении в квартиру по реновации вступить в законную силу немедленно?
Нет, никакие судебные решения не вступают в законную силу немедленно, а лишь по истечении срока на апелляционное обжалование, если не были обжалованы.
Причём срок обжалования начинается со следующего дня после изготовления мотивированного решения.
Срок обжалования решения о выселении – один месяц.
Следует различать вступление решения в силу и приведение к немедленному исполнению.
14. Что означает приведение к немедленному исполнению решения суда о выселении в квартиру по реновации?
Это обязывает выселиться из освобождаемой квартиры буквально на следующий день.
Но при наличии уважительных обстоятельств невозможности выселения можно пожить ещё некоторое время в ожидании вручения постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства и его требования о выселении в конкретный день (требование - особый документ от пристава).
Срок зависит от расторопности представителя ДГИ Москвы, который получает исполнительный лист и направляет приставу, и судебного пристава, который завален работой по ранее возбуждённым делам.
При этом важно использовать все возможности обжалования: подать грамотную апелляционную жалобу на решение суда (сначала краткую, затем мотивированную), жалобу на постановление о возбуждении исполнительного производства, на действия пристава и др. с просьбой о приостановлении исполнительного производства либо исполнения решения суда.
Приведение решения к немедленному исполнению не влияет на возможность его апелляционного обжалования. В случае отмены уже исполненного решения и вынесении противоположного суд, вновь рассмотревший дело, обязан решить вопрос о повороте исполнения решения (ст. 444 ГПК РФ) и возврате полученного законному владельцу.
Затем исполняется это новое решение суда.
15. Как добиться устранения недостатков квартиры в новостройке по реновации?
Если они устранимы, то очень просто - надо предложить ДГИ г.Москвы сделать нормальный ремонт как в квартире, так и в местах общего пользования МКД (по ситуации).
В этом случае акт приёма-передачи жилого помещения не подписываем, а пишем претензию с перечислением всех значимых недостатков и направляем в ДГИ Москвы. При необходимости можно воспользоваться услугами строительного эксперта и приложить его заключение.
Как показывает практика, эти недостатки оперативно устраняются во внесудебном порядке. Тем более, подтверждённые заключением специалиста.
Если недостатки неустранимы, - надо искать оптимальное решение в каждом конкретном случае.
Встречаются и тупиковые ситуации типа размещения газораспределительной подстанции у внешней стены квартиры. С таким «подарком» вряд ли что-то можно сделать, т.к. такая квартира пригодна для проживания, с чем недавно согласился и Верховный суд РФ.
8 января 2023 г.
руководитель ПО Восход
Евгений Бобров