Аварийное жильё

Распространённые нарушения при расселении аварийных домов

Нанимателям по договору соцнайма взамен аварийной квартиры предоставляется равнозначная по договору соцнайма (площадью не менее занимаемой с не меньшим количеством комнат).

Собственникам предоставляется денежная компенсация стоимости аварийного жилья (по рыночным ценам), а если дом включен в региональную программу расселения аварийного жилья, то на выбор собственника: либо денежная компенсация, либо равнозначное жильё

 КОМУ  И  ЧТО  ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ

1. и нанимателям, и собственникам:

При превышении стоимости между аварийной и предоставляемой квартирами нельзя требовать с граждан доплату разницы, т.к. обязанность по оплате не возложена на них ни федеральным, ни региональным законодательством (Архангельская обл.) – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2019 г. № 1-КГ19-2определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 апреля 2019 г. № 1-КГ19-3

В случае признания жилья очередника непригодным для проживания другое жилье ему предоставляется вне очереди независимо от того, является ли он нанимателем либо собственником, а также независимо от наличия других внеочередников - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.01.2014 г. № 56-КГ13-10

Очереднику, жилье которого признано непригодным для проживания, что автоматически означает невозможность его восстановления, вне очереди предоставляется равнозначное жилье по договору соцнайма - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.05.2013 г. № 34-КГ13-2

Право быть обеспеченным другим жильем по договору соцнайма взамен признанного аварийным принадлежит любому малоимущему очереднику, в т.ч. и собственнику. Признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу подтверждает и непригодность для проживания всех расположенных в нем жилых помещений - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.04.2014 г. № 12-КГ14-2

В случае опасности для проживания в доме, признанном аварийным, другое жилое помещение предоставляется независимо от наличия утвержденных плана и срока сноса дома – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.2018 г. № 70-КГ17-22 

2. нанимателям по договору соцнайма:

Суды двух инстанций постановили предоставить нанимателям аварийного жилья другое жилое помещение соответственно по норме предоставления (на состав семьи из 16 чел.), а апелляционный суд - лишь состоящим на жилищном учете членам семьи (6 чел.). Верховный Суд постановления отменил, определив предоставить всем одну РАВНОЦЕННУЮ 2-комнатную квартиру - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.01.2016 г. № 69-КГ15-8

Взамен сгоревшей квартиры, занимаемой по договору социального найма, другое жилое помещение по договору социального найма предоставляется лишь объективно нуждающимся (это требование не предъявляется к очередникам, принятым на жилищный учет до 1 марта 2005 г.). Кроме того, учтено обеспечение семьи заявителя жилым помещением в маневренном жилищном фонде - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 г. № 74-КГ17-2

Взамен сгоревшей квартиры, занимаемой по договору соцнайма, другая квартира по договору соцнайма предоставляется лишь малоимущим - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.04.2017 г. № 45-КГ16-32

Предоставление другого жилого помещения взамен сгоревшего, занимаемого по договору соцнайма, не ставится в зависимость от факта получения и размера денежной компенсации в связи с пожаром, а также независимо от непроживания в указанном жилом помещении (в связи с его фактической непригодностью для проживания) - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.08.2016 г. № 80-КГ16-7

Взамен квартиры в доме, признанном аварийным, предоставляется другое равнозначное жилое помещение (а не по норме предоставления), в т.ч. при угрозе обрушения аварийного дома – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.01.2018 г. № 10-КГ17-7

При расселении аварийного дома переселение разнополых детей в одну комнату возможно лишь если они не являются жилищными очередниками и до переселения проживали в одной комнате - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.04.2013 г. № 8-КГ13-3

Региональная программа расселения аварийного жилья может предусматривать дополнительные гарантии предоставления жилых помещений жителям сносимых аварийных домов по сравнению с установленными федеральным законодательством – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 81-КГ14-16

При наличии реальной угрозы жизни и здоровью нанимателя другое жилое помещение взамен аварийного предоставляется ему сразу – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.04.2018 г. № 41-КГ18-7 

3. собственникам:

Собственник квартиры в аварийном доме, включенном в региональную программу расселения аварийного жилья, имеет право выбора между предоставлением другого жилья и получением рыночной компенсации за аварийную квартиру – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.12.2017 г. № 6-КГ17-8

При расселении аварийного жилья собственника нельзя принудить к получению в собственность другого жилья помимо его воли, - ему следует выплатить компенсацию рыночной стоимости аварийной квартиры – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 г. № 5-КГ18-19

Собственнику квартиры в доме, признанном аварийным, другое жилое помещение предоставляется в собственность лишь при включении дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.07.2016 г. № 16-КГ16-25

В случае превышения стоимости между предоставляемым и аварийным жилыми помещениями нельзя требовать с граждан доплату разницы, т.к. такая обязанность не возложена на них ни федеральным, ни региональным законодательством – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2019 г. № 1-КГ19-2определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 апреля 2019 г. № 1-КГ19-3

Другое жилое помещение взамен аварийного предоставляется собственнику площадью из расчета только его собственника (собственников), а не членов его семьи - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 25-КГ16-13

Жилое помещение, предоставляемого собственнику взамен аварийного, должно быть равнозначным занимаемому -  определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.09.2018 г. № 57-КГ18-6

Собственник квартиры в сносимом доме при желании может получить другое жилое помещение по договору социального найма (например, отдельную квартиру вместо двух комнат в коммуналке). К отношениям по предоставлению собственникам жилья в доме, признанном непригодным для проживания, другого жилья по договору социального найма, применяется п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ по аналогии закона - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.06.2014 г. № 56-КГ14-2

Другое жилье взамен сносимого может быть предоставлено и гражданам, не состоящим на жилищном учете, не имеющим статуса малоимущих и занимающим жилое помещение на праве собственности при их объективной нуждаемости в жилом помещении, поскольку изложенные обстоятельства вытекают из содержания ч. 2 ст. 49, ч. 1 ст. 52 ЖК РФ и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.12.2014 г. № 33-КГ14-12, а также Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.12.2014 г. № 58-КГ14-15Эта позиция представляется нам обоснованной лишь для случаев законодательной невозможности предоставить данным лицам другое жилье (напр., отсутствие соглашения о предоставлении жилья собственнику при сносе дома, не включенного в региональную программу сноса аварийного жилья и др.). При отсутствии таких случаев действует п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ как специальная норма права, не предусматривающая никаких вышеназванных условий для внеочередного предоставления другого жилья по договору социального найма любым собственникам, переселяющимся из непригодного для проживания жилья.

Потребительские свойства жилых помещений определяются, в первую очередь, размером жилой площади, количеством комнат, а также полом переселяемых лиц - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.04.2013 г. № 8-КГ13-3

Размер другого жилья, предоставляемого взамен признанного непригодным для проживания, определяется количеством состоящих на жилищном учете очередников - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.03.2013 г. № 85-КГ12-4

Нельзя предоставить собственнику аварийной квартиры, которому по состоянию здоровья рекомендовано проживание не выше 2 этажа, другую квартиру на 5 этаже в доме без лифта, т.к. это существенно ухудшает его жилищные условия – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 г. № 5-КГ18-19

4. нарушения процедуры:

Незаконность переселения собственника в другое жилье при нарушении местной администрацией процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ

Установив отсутствие со стороны местной администрации предложения о выкупе занимаемого ответчиками на праве собственности жилья, суд обоснованно отказал администрации в удовлетворении иска об их переселении в данное жилье (п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 о применении Жилищного кодекса РФ) - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.12.2014 г. № 24-КГ14-8

Аналогичны правовые последствия и ненаправления администрацией предложения о сносе дома и реконструкции - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.03.2014 г. № 18-КГ13-198

В случае признания жилья очередника-собственника непригодным для проживания другое жилье ему предоставляется вне очереди по п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, а не по длительной процедуре расселения аварийных домов, предусмотренной ч. 10 ст. 32 ЖК РФ - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.01.2014 г. № 56-КГ13-10

При недостижении с собственником жилого помещения в сносимом доме согласия на предоставление другого жилого помещения, а также по выкупной стоимости (неответ), нет оснований для прекращения права собственности и выселения - определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.02.2014 г. № 18-КГ13-154от 04.03.2014 г. № 18-КГ13-198

Незаконность бездействия местной администрации во включении жилого дома в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья

При невключении аварийного и подлежащего сносу многоквартирного дома в адресную региональную программу по переселению из аварийного жилья и отсутствии соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, собственник квартиры имеет только право на выкуп по ст. 32 ЖК РФ - п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г. Размер выкупа зависит от рыночной цены изымаемого помещения в аварийном доме, на которую маловероятно приобрести равноценное жилье даже с учетом возмещения всех убытков (при том, что их еще надо доказать). Поэтому целесообразно добиться включения местной администрацией аварийного дома в региональную программу переселения из аварийного жилья, оспорив бездействие администрации в суде.

При включении аварийного и подлежащего сносу многоквартирного дома в адресную региональную программу по переселению из аварийного жилья собственник вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности, причем по своему выбору (п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ, ст.ст. 32, 86, ч.ч. 2, 3 ст. 88 ЖК РФ, п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г.

Оспаривание бездействия местной администрации в обследовании дома межведомственной комиссией

При очевидном наличии у жилого дома признаков непригодности для проживания (аварийности) и непринятии по жалобам жителей мер по обследованию жилого дома межведомственной комиссией можно оспаривать бездействие местной администрации в принятии решения о непригодности дома для проживания (в порядке главы 25 ГПК РФ). Здесь требуется доказать наличие признаков непригодности для проживания. Доказательствами могут быть выявленные специализированной организацией по результатам обследования нарушения по многочисленным жалобам граждан, официальный износ дома по БТИ и др. При этом статус жилья не имеет значения. В частности, можно обязать МВК обследовать на предмет пригодности для проживания и жилое помещение частного жилищного фонда (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г.). Сразу обязать местную администрацию представить жилье нельзя, поскольку решение о расселении принимается только на основании соответствующего заключения МВК (там же)

Оспаривание решения межведомственной комиссии о пригодности или непригодности дома для проживания (порядок принятия, анализ видов и результатов проведенных обследований, выводы)

При недействительности решения МВК можно обязать ее повторно провести в определенный срок надлежащее обследование, не предрешая его результата (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г.).

Бывает, наоборот, когда требуется признать незаконным решение местной администрации об аварийности реально неаварийного многоквартирного жилого дома

Обжалование решения местной администрации о признании аварийным жилого дома, у которого реально отсутствуют объективные признаки аварийности, производится в административно-процессуальном порядке (по Кодексу административного судопроизводства РФ), а не в исковом - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.12.2016 г. № 41-КГ16-40

В случае полного уничтожения жилья в результате пожара МВК все равно рассматривает заявление владельца и выносит решение о его непригодности для проживания – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2018 г. № 1-КГ18-6

5. особенности применения срока исковой давности и др.

Если нарушенное право лица может быть восстановлено несколькими способами, то подача в суд даже неверно сформулированного иска свидетельствует об использовании лицом одного из способов защиты, что является уважительной причиной восстановления срока исковой давности в случае его пропуска ко дню обращения в суд с правильным иском - определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.12.2014 г. № 53-КГ14-18

Дача экспертом подписки о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения уже после подготовки заключения влечет его недействительность как недопустимого доказательства - постановление президиума Московского областного суда от 28.01.2015 г. № 41