08.01.2023 00:09

Как получить хорошую квартиру по реновации

 

1. Как получить две квартиры при сносе дома по реновации?

Есть несколько способов легального получения по реновации жилья большей площадью, чем предлагает ДГИ Москвы.

Если встать в очередь на получение жилья, то семье из 6 чел. и более предоставят две квартиры. Для этого надо получить статус малоимущего, иметь жилищную обеспеченность менее учётной нормы и соответствовать другим условиям. См. подробнее – Как получить социальное жильё в Москве. Сразу оговоримся, что это под силу лишь единицам московских семей.

Очередникам следует исключить из уровня жилищной обеспеченности площадь жилья, незаконно учитываемого ДГИ Москвы.

Можно добиться, скорее всего - в судебном порядке, учёта у кого-либо из членов семьи очередников права на дополнительную площадь. См. пример - Добились дополнительной площади по Циркуляру НКВД № 27

Настоятельно не рекомендуем обращаться к разного рода адвокатам-посредникам и прочим аферистам, «гарантирующим» предоставление большего жилья за баснословные деньги. Сами понимаете: свобода – дороже.

2. Какая квартира лучше: равнозначная или равноценная?

Равноценная квартира - равная по стоимости освобождаемой и расположена в любом районе Москвы.

А равнозначная - это не меньшей площади и количеством комнат, чем освобождаемая, с улучшенной отделкой и в этом же районе (кроме ЗелАО, ТАО и НАО).

Поскольку под реновацию попали в основном старые дома с малогабаритным жильём, рыночная стоимость которых невысока, в большинстве случаев равнозначная квартира лучше равноценной. И в этом же районе.

Но если в массив сносимых хрущёвок попал дорогой и значимый архитектурный объект, на выкупную стоимость жилья в таком доме нередко можно приобрести б0льшую площадь. Тогда будет выгоднее второе.

3. Как очереднику увеличить площадь жилья по реновации?

Прежде всего, уточним, что нельзя увеличить площадь предоставляемого жилья по сравнению с тем, что положено по закону.

Можно лишь добиться исключения из уровня вашей жилищной обеспеченности площади жилья, незаконно учитываемого ДГИ Москвы.

Как правило, это жильё свойственников – неочередников, непригодный для проживания деревенский дом или садовый дом, зарегистрированный в ЕГРН как жилой.

См., какое жильё нельзя учитывать у очередников:

- Обзор практики Верховного суда по жилищным очередникам 2021 – июль 2022 гг.,

- Обзор практики рассмотрения Пресненским судом исков к ДГИ Москвы за апрель – июль 2021 г.,

- Обзор практики Верховного суда о предоставлении жилья очередникам за 2 половину 2020 г.

Исключить из уровня жилищной обеспеченности квартиру неочередника, к сожалению, реально только в судебном порядке.

За признанием непригодным для проживания садового или деревенского дома без удобств надо обратиться в местную администрацию. Процедура и основания в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.

4. Почему жильё по реновации дают в другом районе?

Это может быть при предоставлении жилья очередникам.

Одна квартира им предоставляется в доме по реновации в этом же районе (по законодательству о реновации). А вторая – на площадь жилого помещения, недостающую до нормы предоставления как очередникам (на условиях Закона г.Москвы № 29).

Дело в том, что по Закону г.Москвы № 29 жильё очередникам предоставляется не в этом же районе, а в черте населённого пункта. Это же, кстати, предусмотрено и ч. 5 ст. 57 ЖК РФ.

5. Почему очередникам дают квартиру по реновации не в этом же районе в нарушение ст. 3 Закона г.Москвы от 31.05.2006 г. № 21?

Закон г.Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г.Москве» от 31.05.2006 г. № 21 регулирует общий порядок и условия предоставления жилья при сносе домов в Москве.

Предоставление квартир по реновации регулируется федеральным и московским законами о реновации столичного жилья.

Поскольку они определяют специальные условия, то по правилам юриспруденции имеют приоритет перед общим порядком, установленным Законом г.Москвы № 21.

К тому же, льгота по внеочередному получению жилья очередниками по норме предоставления предусмотрена ч. 12 ст. 7.3. Закона РФ о столице РФ, отсылающей к условиям предоставления жилья очередникам, т.е. в черте населённого пункта, а не в этом же районе.

6. Что положено многодетным по реновации?

Никаких особых льгот для многодетных семей законом не предусмотрено. Они реализуют льготы как очередники либо при наличии в семье инвалида.

7. Как учитываются права инвалидов по реновации?

Учитываются права колясочников – на приспособленное жильё, инвалидов из числа очередников - на дополнительную площадь и инвалидов с тяжелыми заболеваниями – на особенности жилого дома и квартиры (невысокий этаж, наличие лифта и др.).

Инвалиду-колясочнику по реновации предоставляется квартира, отвечающая установленным законом требованиям её доступности для колясочника. Подробнее об этом в материале – Квартира для колясочника по реновации должна быть приспособленной.

Инвалиду, страдающему заболеванием, дающим право на дополнительную жилую площадь (приказ Минздрава России от 30.11.2012 г. № 991н либо Циркуляр НКВД от 13.01.1928 г. № 27 /утратил силу 03.11.2022 г./), предоставляется дополнительно отдельная комната либо ещё одна норма предоставления на 1 чел. (в Москве 18 кв. м площади жилого помещения).

Внимание: в Москве реализация этого права осложнена дополнительными условиями типа невозможности выделения отдельной комнаты в имеющемся жилье и др.

Инвалидам с другими заболеваниями предоставляется квартира, соответствующая жилищным критериям их индивидуальной программы реабилитации.

8. Почему семьям с детьми по реновации не дают выкупную стоимость?

Семьям с несовершеннолетними, недееспособными и ограниченно дееспособными предоставляется только равноценная или равнозначная квартира, а не выкупная стоимость ч. 22 ст. 7.3. Закона о столице).

Нуждающиеся в повышенной социальной защите категории граждан ни при каких обстоятельствах не должны оставаться без жилья. И это правильно.

9. Можно ли семье очередников получить жилплощадь по реновации на ребёнка, родившегося после запрета на прописку в сносимом доме?

Да, на него тоже должны предоставить жилплощадь, т.к. он считается учтённым в вашем учётном деле в силу ст. 4 Закона Москвы № 29 независимо от отсутствия регистрации по месту жительства, которая не может быть оформлена по очевидной причине.

К тому же, Ваша квартира является его местом жительства в силу ч. 2 ст. 20 ГК РФ как место проживания любого из родителей независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.

Тем более, что регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных законодательством (ст. 3 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.93 г.).

Сразу после рождения ребёнка надо обратиться в ДГИ Москвы с заявлением о предоставлении жилья также и на ребёнка и свидетельством о рождении. Удобнее через портал госуслуг или МФЦ.

10. Почему в квартире, полученной по реновации, не прописывают родившегося ребёнка?

Это возможно при наложении ареста на освобождаемую квартиру с запретом регистрации в ней любых лиц по иску ДГИ Москвы о выселении в жильё по реновации.

Такое ограничение принимает суд или судебный пристав-исполнитель для обеспечения исполнения судебного решения.

Запрет на регистрацию (прописку) переходит на новую квартиру (ч. 17 ст. 7.3. Закона о столице) и подлежит снятию органом, его наложившим, по отпадении оснований.

То есть после завершения судебного спора и подписания акта приёма-передачи новой квартиры вам надо обратиться с заявлением в суд либо к приставу.

11. Что делать, если умер одинокий собственник освобождаемой квартиры в доме, сносимом по реновации

В этом случае договор передачи новой квартиры в собственность будет заключать доверительный управляющий имуществом этого собственника в интересах его наследников (ч. 19 ст. 7.3. Закона о столице, ст.ст. 38, 1026 ГК РФ).

Доверительный управляющий назначается органом опеки и попечительства, а договор передачи новой квартиры в собственность заключается у нотариуса.

До принятия наследниками наследства собственником этой квартиры в ЕГРН будет город Москва, а после выдачи свидетельств наследникам собственниками становятся они.

При отсутствии наследников новая квартира переходит в собственность г.Москвы с государственной регистрацией невозможности её аренды, залога, обременения иными правами и отчуждения.

12. Могут ли отключить воду, свет и газ в сносимом доме, пока жители судятся?

Нет, ни один житель не может быть выселен до дня получения новой квартиры, соответствующей требованиям Закона о статусе столицы РФ, либо полной выкупной стоимости.

Более того, до этого дня не может быть принято решение Департамента ЖКХ г.Москвы о выводе сносимого жилого дома из эксплуатации.

Всё это прямо предусмотрено в ч. 3 ст. 7.6. данного закона.

Отключение жилого дома, который находится в эксплуатации, от подачи жилищно-коммунальных услуг (водо-, тепло-, электро-, газоснабжения и водоотведения) содержит признаки преступлений, предусмотренных ст. 330 УК РФ (самоуправство) и ст. 215.1 УК РФ (прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения).

Возбуждение уголовных дел по этим статьям в Москве - не редкость.

13. Может ли решение суда о принудительном переселении в квартиру по реновации вступить в законную силу немедленно?

Нет, никакие судебные решения не вступают в законную силу немедленно, а лишь по истечении срока на апелляционное обжалование, если не были обжалованы.

Причём срок обжалования начинается со следующего дня после изготовления мотивированного решения.

Срок обжалования решения о выселении – один месяц.

Следует различать вступление решения в силу и приведение к немедленному исполнению.

14. Что означает приведение к немедленному исполнению решения суда о выселении в квартиру по реновации?

Это обязывает выселиться из освобождаемой квартиры буквально на следующий день.

Но при наличии уважительных обстоятельств невозможности выселения можно пожить ещё некоторое время в ожидании вручения постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства и его требования о выселении в конкретный день (требование - особый документ от пристава).

Срок зависит от расторопности представителя ДГИ Москвы, который получает исполнительный лист и направляет приставу, и судебного пристава, который завален работой по ранее возбуждённым делам.

При этом важно использовать все возможности обжалования: подать грамотную апелляционную жалобу на решение суда (сначала краткую, затем мотивированную), жалобу на постановление о возбуждении исполнительного производства, на действия пристава и др. с просьбой о приостановлении исполнительного производства либо исполнения решения суда.

Приведение решения к немедленному исполнению не влияет на возможность его апелляционного обжалования. В случае отмены уже исполненного решения и вынесении противоположного суд, вновь рассмотревший дело, обязан решить вопрос о повороте исполнения решения (ст. 444 ГПК РФ) и возврате полученного законному владельцу.

Затем исполняется это новое решение суда.

15. Как добиться устранения недостатков квартиры в новостройке по реновации?

Если они устранимы, то очень просто - надо предложить ДГИ г.Москвы сделать нормальный ремонт как в квартире, так и в местах общего пользования МКД (по ситуации).

В этом случае акт приёма-передачи жилого помещения не подписываем, а пишем претензию с перечислением всех значимых недостатков и направляем в ДГИ Москвы. При необходимости можно воспользоваться услугами строительного эксперта и приложить его заключение.

Как показывает практика, эти недостатки оперативно устраняются во внесудебном порядке. Тем более, подтверждённые заключением специалиста.

Если недостатки неустранимы, - надо искать оптимальное решение в каждом конкретном случае.

Встречаются и тупиковые ситуации типа размещения газораспределительной подстанции у внешней стены квартиры. С таким «подарком» вряд ли что-то можно сделать, т.к. такая квартира пригодна для проживания, с чем недавно согласился и Верховный суд РФ.

 

8 января 2023 г.

руководитель ПО Восход

Евгений Бобров

 

смотрите также другие материалы:

- Реновация жилья в вопросах и ответах

- Как получить максимальную компенсацию за нежилое помещение по реновации?

- Обзор судебной практики Второго кассационного суда по реновации (январь - июнь 2023 г.)