30.07.2020 13:25

30 июля 2020 г. Экспертный совет Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству рассмотрел несколько законопроектов, среди которых:

- многострадальный № 32886-7 о защите жилищных прав граждан, проживающих в приватизированных ведомственных общежитиях

- недавно внесённый и № 988750-7 о запрете выселения вникуда из служебного жилья и общежитий работников, не имеющих никакого жилья.

Законопроект № 32886-7 решено оперативно доработать ко второму чтению и принятию до конца 2020 г., с законопроектом № 988750-7 ситуация сложнее. Публикуем наши предложения по доработке обоих законопроектов.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Е.А. Боброва по доработке законопроектов № 32886-7 и № 988750-7 (далее соответственно № 886 и № 750)

Цель обоих законопроектов – защита прав жителей ведомственных общежитий, а второго – также и нанимателей служебного жилья:

- одних наймодатель приватизировал 20 – 30 лет назад вместе с комнатами и теперь использует для извлечения прибыли,

- другие при увольнении остаются без крыши над головой.

Раньше было проще встать на жилищный учёт и дождаться предоставления жилья. Поэтому при наличии в ст.ст. 108, 110 ЖК РСФСР категорий граждан, не подлежащих выселению без предоставления другого жилья, многие из них покидали общежития по улучшению жилищных условий.

Сейчас этого нет, гарантий невыселения стало меньше. Будучи по много лет не в состоянии решить жилищный вопрос и так и не сумев выбраться из общежития, бывшие работники становятся многодетными, одинокими пенсионерами и инвалидами, и нуждаются в повышенных мерах соцзащиты. Некоторым идти некуда.

Ключевые проблемы – отсутствие либо недостаточность социальной поддержки неимущим жителям спецжилфонда и существование самих общежитий.

Законопроект № 750 запрещает выселять из общежитий и служебного жилья тех, для кого это жильё единственное.

Ошибочность законопроекта в отсутствии компромисса между интересами работников и работодателей. Нельзя согласиться с запретом выселения вникуда как состоятельного бывшего работника, так и депутата Госдумы, если они продадут или подарят прежнее жильё, например, родственнику.

Обеспечивать условия в реализации жилищных прав на системном уровне надо только нанимателям из социально приоритетных категорий населения, таких как многодетные, одинокие пенсионеры, инвалиды и сироты. В индивидуальном порядке – гражданам, находящимся в трудной жизненной ситуации.

Подтверждение неспособности решить жилищный вопрос – это, прежде всего, статус малоимущего и / либо принятие на жилищный учёт. Союз «либо» использован для очередников, принятых на учёт до 2005 г., к которым закон не предъявляет требование быть малоимущими. С другой стороны, малоимущий инвалид, имеющий копеечный деревенский дом в заброшенной глубинке, не может встать на жилищный учёт в случае превышения учётной нормы площади жилья.

Поэтому считаю возможным дополнить законопроект № 750 словами: «… признанными малоимущими и / или нуждающимися в жилых помещениях и / либо отнесенным к категориям граждан, нуждающихся в специальной социальной защите».

Учитывая, что в федеральном законодательстве сейчас нет ни понятия «специальная социальная защита», ни категорий граждан, нуждающихся в ней, надо их определить.

Но этот подход концептуально неправильный, т.к. желание помочь многодетным и одиноким инвалидам оборачивается проблемами:

- для наймодателя, который не может использовать жилищный фонд по назначению – для временного размещения своих работников,

- и для самих нанимателей из социально приоритетных категорий, которым некомфортно много лет проживать с временными рабочими в общежитии с общими туалетами и душевыми.

Хотя общежитие - это временный тип заселения, который не характерен для 21 века, проживание в общежитии для многих становится постоянным. Но запрет выселения - это полумера: в общежитии не должно быть постоянных жителей.

Проблему надо решать кардинально, заменив весь спецжилфонд на арендное жильё, наемные дома и жилые помещения для соцзащиты и социального обслуживания отдельных категорий граждан.

Субсидировать проживание социально приоритетных категорий нанимателей в арендном жилье должно государство или работодатель, исходя из вида соответствующего социального риска. Но это, к сожалению, только в будущем.

В наиболее тяжелой ситуации находятся жители бывших общежитий, приватизированных предприятиями в 1990-х годах.

На их защиту направлен Законопроект № 886 (принят в первом чтении в феврале 2017 г.). Он защищает права жителей приватизированных предприятиями общежитий (во многих случаях приватизированных незаконно), вселённых в них до приватизации.

Поскольку это частный жилищный фонд, жители считаются проживающими на условиях договора коммерческого найма с оплатой жилья по рыночным ценам. Некоторые собственники навязывают непредусмотренные ЖК РФ виды услуг, не регистрируют членов семьи, устанавливают пропускной режим и вводят др. ограничения прав граждан.

Дело в том, что действующая редакция ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ перевела в соцнайм все жилые помещения в рабочих общежитиях, переданных только в муниципальную собственность, в которые граждане были вселены законно.

Законопроект сохраняет соцнайм на жилые помещения в бывших рабочих общежитиях, переданных в муниципальную собственность. А на помещения в общежитиях, переданных в частную собственность, регламентирует заключать бессрочные договоры найма по тарифам соцнайма, если жители вселены в них до регистрации права собственности организации на здание общежития в ЕГРН.

Законопроект № 886 решает следующие проблемы:

1. Первый ключевой момент - это дата возникновения права собственности на здание владельца общежития:

- по судебной практике ВС РФ - это дата утверждения плана приватизации госпредприятия (как правило, это конец 1992 г.). Поэтому добиться приватизации через суд смогли немногие;

- в законопроекте датой возникновения права собственности признаётся дата его государственной регистрации в ЕГРН, поскольку с даты приватизации у новой организации возникает право собственности только на производственные активы. Возникновение же права собственности на жильё регулируется специальным законодательством, и в силу положений ГК РФ, ЖК РФ и Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на жильё возникает только с даты его государственной регистрации в ЕГРН, а не утверждения плана приватизации.

Граждане же, вселившиеся в бывшее общежитие после государственной регистрации в ЕГРН права собственности правопреемника приватизированного предприятия, проживают в нём на условиях договора (коммерческого) найма.

Значительный период между утверждением плана приватизации и регистрацией в ЕГРН (1992 г. - 2000-е годы) позволит приватизировать помещения значительной части нанимателей. При наличии у таких граждан большинства площадей они смогут уйти от самоуправства владельца и уменьшить квартплату.

Причём так называемые "выпадающие доходы" владельцев таких домов являются обычным хозяйственным риском и их не должен компенсировать никто по следующим основаниям.

Во-первых, они либо правопредшественники приватизировали общежития уже заселёнными и не могли не знать установленных ст. 558 ГК РФ существенных условий договора купли-продажи жилых помещений, применяемой по аналогии к приватизации жилья, - перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Проживающие в общежитии граждане вселялись в него как в жилищный фонд социального, а не коммерческого использования.

Во-вторых, как справедливо указано в экспертном заключении на законопроект Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию законодательства от 17 октября 2016 г. № 158-2/2016 "в развитых правопорядках уже достаточно давно не существует абсолютного права собственности, причём целый ряд его ограничений и обременений устанавливается не в отношениях собственника с иными частными лицами, а непосредственно законодательством". Законопроект № 886 поддержан Советом без оговорок.

2. Второй ключевой момент - подтверждение законности вселения

По старому ЖК РСФСР единственным доказательством законности вселения был ордер. Но часто в общежитиях не оформлялись ордера, не заключались договоры найма и были проблемы с оформлением прописки / регистрации. Многие вселялись на койко-место и им в паспорте вместо номера комнаты ставилась отметка "общ.".

Документальным доказательством законности их вселения и проживания предлагается считать наличие документов о вселении хотя бы одного члена семьи и (или) иных документов, подтверждающих фактическое проживание в этом жилом помещении, в том числе документов, подтверждающих внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Остальное в законопроекте - это фактически повтор прав и обязанностей нанимателя и наймодателя, оснований прекращения договора, аналогичных договору соцнайма.

Предложения по доработке законопроекта № 886:

1. В принятой редакции законопроекта не предусмотрена приватизация жилья нанимателями, т.к. в январе - феврале 2017 г. не был решён вопрос о её продлении. Если это будет не соцнайм, а как предлагается, бессрочный найм по тарифам соцнайма, то надо прямо предусмотреть возможность приватизации жителями занимаемого жилья.

Тем более, что она прямо предусмотрена ст. 18 Закона о приватизации жилья (в ред. от 23 декабря 1992 г.) и п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 (см. определение СКГД ВС РФ от 7 октября 2014 г. № 78-КГ14-18). К тому же, при бессрочном продлении приватизации Федеральным законом от 22 февраля 2017 г. № 14-ФЗ.

2. Распространить норму законопроекта о соцнайме на общежития, переданные в государственную собственность РФ и субъектов РФ, т.к. не было и нет никаких различий между муниципальными и государственными общежитиями

Также как и муниципальные фактически никакие бывшие рабочие (т.е. нестуденческие) общежития давно не имеют каких-либо атрибутов общежития, а многие проживающие в них граждане, вселенные до 1 марта 2005 г., также приобрели право на невозможность своего выселения без предоставления другого жилья (как правило, отработав у владельца общежития более 10 лет по состоянию на март 2005 г. и состоя (имея основания состоять) на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в жилых помещениях).

КС и ВС много раз повторяли запрет на разное обращение с представителями социальных групп, находящимися в одинаковых или сходных условиях.

3. В случае вселения и проживания в одном жилом помещении граждан, не являющихся членами одной семьи (так называемое вселение на «койко-место»), установить возможность приватизации занимаемого ими жилого помещения и передачи помещения в их совместную собственность

Первые две части новой редакции ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ станут следующими:

«1. К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находятся в жилых домах и многоквартирных домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления либо в собственность Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, вне зависимости от даты их передачи и даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма с сохранением права на их приватизацию нанимателями.

2. В случае вселения в жилое помещение, расположенное в жилом доме и многоквартирном доме, указанном в части 1 настоящей статьи, нескольких граждан, не являющихся членами одной семьи, такое жилое помещение может быть передано им в общую совместную собственность в порядке приватизации.".

Далее: часть 2 законопроекта становится частью 3 и т.д.

4. Предоставить право на приватизацию жилых помещений в общежитиях РЖД, Росатома, Ростехнологий и Роскосмоса гражданам, вселенным до возникновения на них права собственности перечисленных организаций

Внести изменения в часть 15 ст. 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в целях предоставления гражданам, вселенным в общежития и служебные жилые помещения, находящиеся в собственности организаций федерального железнодорожного транспорта, атомного энергопромышленного комплекса, корпораций «Ростехнологии» и «Роскосмос», до возникновения на них права собственности вышеназванных организаций, права на проживание в них на условиях договора социального найма, а также на безвозмездную передачу в собственность граждан в порядке приватизации, изложив её в следующей редакции:

«15. При приватизации имущества (исключая жилищный фонд) федерального железнодорожного транспорта, при приватизации имущества (исключая жилищный фонд) организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 5 февраля 2007 года N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при приватизации имущества (исключая жилищный фонд) федеральных государственных унитарных предприятий, в отношении имущества которых Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" осуществляет полномочия собственника в соответствии с Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 317-ФЗ "О Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" и которые подлежат преобразованию в открытые акционерные общества, а также при приватизации имущества (исключая жилищный фонд) федеральных государственных унитарных предприятий, преобразуемых в открытые акционерные общества, 100 процентов акций которых находится в федеральной собственности и передается Государственной корпорации по содействию разработке, производству и экспорту высокотехнологичной промышленной продукции "Ростех" в качестве имущественного взноса Российской Федерации, не применяются положения пункта 1 статьи 30 настоящего Федерального закона. При приватизации имущества (исключая жилищный фонд) государственных унитарных предприятий, в отношении имущества которых Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" осуществляет полномочия собственника в соответствии с Федеральным законом "О Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" и которые подлежат преобразованию в акционерные общества, не применяются положения пункта 1 статьи 30 и статьи 30.1 настоящего Федерального закона.».

Распространение норм о договоре соцнайма с возможностью приватизации жилья на нанимателей, вселённых до приватизации общежитий этими корпорациями, будет следовать из положений (обновлённой) части 3 ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ.