27.02.2018 14:23

Из-за нежелания руководства ряда регионов обрушения завышенных цен на жилье провалена реализация программы «Жильё для российской семьи».

Застройщики работают, по сути, только по ипотеке, и государством мало что делается для разработки региональных программ формирования фонда доступного жилья, включая наёмное / арендное.

За последние годы Совет провел несколько заседаний, в т.ч. с участием главы государства, по жилищным проблемам нуждающихся жителей бывших ведомственных общежитий и служебного жилья, очередников, инвалидов, многодетных, предлагал механизмы быстрого и незатратного формирования фонда доступного жилья.

Правительству РФ Совет предлагал разработать:

- реалистичный механизм развития наемного жилищного фонда социального и коммерческого использования (с субсидированием найма нуждающимся);

- региональные программы формирования наемного жилищного фонда (на первом этапе - в наиболее подготовленных пилотных регионах, определенных Минстроем России).

По проблеме неиспользования пустующих зданий жилых домов, включая новостройки, и наличии множества незаселенных жилых помещений Совет предлагал Территориальным управлениям Росимущества в субъектах Российской Федерации и высшим органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации:

- предоставить информацию о количестве жилых домов в соответствующих субъектах Российской Федерации, отнесенных законом к государственной или региональной (в Москве и Санкт-Петербурге – также и муниципальной) собственности, право собственности на которые не зарегистрировано за Российской Федерацией и соответствующим субъектом Российской Федерации, а также незаселенных домов - новостроек, причинах такой ситуации и мерах по скорейшему оформлению права собственности на указанные дома;

- информировать Совет о принимаемых мерах по сохранности указанных квартир и имущества в них, а также по выселению самоуправно вселяющихся в них посторонних лиц,

- рассмотреть вопрос предоставления пустующих жилых помещений, находящихся в т.ч. в указанных выше домах, соответственно федеральным, региональным и муниципальным очередникам в зависимости от вида собственности по договорам социального найма (очередникам, нуждающимся в содействии в улучшении жилищных условий, – по соответствующим видам договоров).

Генпрокуратуре России Совет рекомендовал принять меры прокурорского реагирования по фактам неоформления федеральных и региональных (муниципальных) жилых домов и жилых помещений в государственной или муниципальной собственности и их непредоставлении нуждающимся очередникам.

Цивилизованный рынок арендного жилья, вместо нынешнего теневого и стихийного, только в Москве мог бы ввести в легальный оборот миллионы пустующих квадратных метров жилья.

Для уточнения хода работы по выполнению ранее подготовленных рекомендаций мы сегодня проводим второе рабочее совещание по проблемам формирования фонда доступного жилья и развития некоммерческого жилищного найма для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, а также обеспечения жилищных прав детей-сирот, многодетных семей и инвалидов.

По упрочению жилищного обеспечения детей-сирот Правительство России внесло законопроект, предложения о поправках в который подготовил эксперт Совета Алексей Иванович Головань, и мы это обсудим во второй части совещания.

В марте-апреле по тематикам обоих совещаний состоится спецзаседание, на котором мы актуализируем все предложения по скорейшему решению жилищной проблемы нуждающихся.

Мне представляется обоснованной предложенная председателем профильного комитета Госдумы, депутатом Госдумы Г.П. Хованской конструкция модели жилищного обеспечения населения, в которой:

- малоимущим предоставляется жилье по договору социального найма (из-за очень маленького порога малоимущности - это считанные проценты реально нуждающихся);

- граждане со средним доходом подбирают себе жилье в жилищном фонде социального использования – это наёмные дома, арендное жилье (как за рубежом) и соцнайм. В этом же фонде обеспечиваются социально незащищенные граждане с невысоким уровнем дохода, включая работников учреждений и организаций, многодетных, имеющих инвалидов и др. Их проживание, при необходимости, субсидирует наймодатель, в т.ч. работодатель;

- граждане, находящиеся в состоянии жилищной исключенности (утратившие жилье по сделкам, в результате стихийных бедствий, ипотечные дольщики, одинокие престарелые, беженцы, переселенцы и др.) обеспечиваются жильем в специализированном жилищном фонде – от 6 кв. м на чел.;

- желающие построить свое жилье самостоятельно вступают в жилищно-строительные кооперативы;

- имеющие средства на первоначальный взнос дольщики участвуют в ипотечных программах;

- все остальные приобретают себе любое жилье за свой счет.

Исходя из этого, основная часть населения обеспечивается жильем в жилищном фонде социального использования. Повторюсь: это соцнайм, наемные дома и арендное жилье.

Основная проблема социального найма помимо низкого порога малоимущности – это отсутствие строительства социального жилья вообще либо его нехватка в большинстве регионов России.

Так, в Дагестане за последние 4 года не предоставлено ни одной квартиры по соцнайму (это без учета внеочередников, последним в 2018 г. выделено всего 20 млн. руб.).

Кроме того, становится все запутанней и несправедливей судебная практика Верховного Суда РФ, предъявляющего разные требования к реализации своего права на жилье даже внеочередникам из аварийного жилья и погорельцам, с одной стороны, и гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, с другой. Чего там только нет: то учитывается состояние на жилищном учете, то обязательно малоимущность, то наличие объективной нуждаемости в жилье (без критериев) и др. При угрозе обрушения аварийного дома можно сразу просить суд об обязании предоставить жилье, а в других случаях - нельзя.

В результате критериям Верховного Суда РФ не соответствует семья, проживающая по соцнайму на 1 тыс. руб. либо на 1 метр больше критерия признания соответственно малоимущим и принятия на жилищный учет. Если дом грозит обрушением, то такой семье ничего не светит.

То же самое с хронически тяжелобольными. Как и с жителями аварийных домов, у меня большие сомнения, что им для расселения надо вставать на жилищный учет. Нужен более гибкий критерий.

В ЖК РФ надо закрепить понятие жилищной обеспеченности, чтобы в ее составе не учитывалось не только непригодное для проживания жилье, но и деревенские дома без городских удобств.

Для скорейшего ускорения обеспечения жильем очередников по договору соцнайма нужны эффективные законодательные механизмы: увеличение бюджетного финансирования, увеличение доли передачи жилья в соцнайм от коммерческого жилья и др. Я прошу участников совещания представить нам конкретные предложения к специальному заседанию.

Сколько прокуратура ни обязывает местные власти сформировать хоть какой-то фонд маневренного жилья, его уже сколько лет как не было, так и нет вообще нигде. Впрочем, это уже специализированный жилищный фонд. Так, в Ростове-на-Дону после августовского пожара 2017 г. десятки семей уже полгода живут в гостиницах и пансионате.

Кроме соцнайма, в жилищном фонде социального использования остаются наемные дома и арендное жилье (некоммерческая часть).

Наемные дома регулируются главой 8.1 ЖК РФ (введена в 2014 г.). Жилье в них предоставляется немалоимущим так называемым «середникам». Оно может быть и государственным, и муниципальным и частным, предоставляется на срок от 1 года до 10 лет без возможности поднайма и приватизации. Наймодателем может быть только одно лицо. Вот такие ограничения.

Почему спустя 3 года после принятия эта форма жилищного обеспечения неразвита? Для ответа на этот вопрос мы специально пригласили на совещание представителей профильных органов власти в т.ч. из субъектов Российской Федерации, где строится много жилья: Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, Калужской и Нижегородской областей.

Большая разница между рыночной ценой и себестоимостью (особенно в московском мегаполисе) позволяет путем перекрестного финансирования субсидировать предоставление жилья внаем многим нуждающимся категориям населения. Это многократно дешевле и эффективнее существующих механизмов жилищного обеспечения.

Государственные жилищные сертификаты, социальная ипотека и др. лишь во многом плодят нищих собственников жилья, стимулируют иждивенческие настроения и снижают трудовую мобильность населения.

Арендное жилье (термин рабочий, т.к. по ГК РФ арендатором может быть только юридическое лицо) на уровне ЖК РФ или федерального закона пока не регулируется ничем.

Рабочей группой СПЧ – Минстроя России по реализации права граждан на доступное жилье разработаны предложения по массовому строительству доступного наемного мало- и среднеэтажного жилья.

Если возможность формирования фонда доступного жилья путем строительства наемного и арендного жилья разделяется, то надо оценить разработанную рабочей группой концепцию программы, определить участников, сроки и разработать дорожную карту по реализации. Член нашей рабочей группы, председатель Комитета по малоэтажному строительству Российского Союза строителей Василий Вадимович Тишков подробнее расскажет об этих предложениях, включая экономическую модель.

Они неоднократно обсуждались с представителями приглашенных на сегодняшнее совещание региональных органов власти и находили поддержку. Вопрос в том, чего именно не хватает для их окончательной проработки и реализации: только ли политической воли или чего-то еще?

Поскольку предложения по региональным программам – одни из основных, я прошу участников совещания отнестись к ним возможно более критично, и оперативно предложить нам свои возражения, уточнения и дополнения.

 

Благодарю за внимание!                             27 февраля 2018 г.