ТОП-30 вопросов о присоединении комнат в коммуналках в Москве
Как присоединить комнату в коммуналке в Москве
Вашему вниманию ответы руководителя ПО Восход Евгения Боброва на наиболее распространённые из них.
ЧТО МОЖНО ПРИСОЕДИНИТЬ
Можно ли присоединить свободную комнату, расположенную не в коммуналке?
Коммуналка - это квартира, комнаты в которой заселены по разным договорам найма, т.е. несколькими семьями изначально. Присоединить освободившуюся комнату можно только в коммуналке.
Что означает «освободившаяся» комната?
Оттуда выбыл и выписался наниматель или собственник. Впрочем, невыписка при выезде – препятствие преодолимое.
Чем подтверждается, что комната освободилась?
Официально – уведомлением ДГИ Москвы нанимателям или собственникам других комнат о том, что комната освободилась с предложением воспользоваться своим правом на присоединение, если оно есть.
При отсутствии этого уведомления юридическое освобождение комнаты подтверждается единым жилищным документом о выписке прежнего нанимателя или собственника.
Впрочем, закон вообще не требует подтверждения этого факта. Чтобы не зависеть от работы почты и точно успеть, лучше обратиться в ДГИ с заявлением о присоединении сразу после выезда соседа.
Можно ли присоединить комнату в общежитии?
Нельзя. Можно только в бывшем общежитии, переведённом из спецжилфонда в жилищный фонд социального использования, этажи которого превращены в мегакоммуналки и комнаты используются на условиях договора соцнайма.
Наличие письменного договора соцнайма также не обязательно, важно именно пользование на условиях договора соцнайма, что определяется законом (ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ).
Можно ли присоединить комнату к другой, которая предоставлена в качестве служебной?
Сначала надо определиться со статусом комнаты, т.к. часть 1 ст. 104 ЖК РФ не допускает предоставления комнат в качестве служебных, служебной может быть только вся квартира.
Но теоретически это возможно либо по аналогии закона, либо по части 1 ст. 38 Закона г.Москвы от 14.06.2006 г. № 29, допускающей предоставление освободившейся комнаты не только в соцнайм или собственность.
Можно ли купить свободную комнату соседу, не имеющему права на бесплатное присоединение?
Можно, если площадь его комнаты меньше нормы предоставления, и он не имеет права на бесплатное присоединение. Это предусмотрено частью 3 ст. 59 ЖК РФ.
Имеет ли право на присоединение освободившейся комнаты в коммуналке очередник (наниматель или собственник), имеющий другое жильё?
Имеет, поскольку закон этого не запрещает.
Здесь надо иметь в виду, что если он стоит в очереди на жильё и после присоединения общая площадь намного превысит норму предоставления (в Москве больше чем на 9 кв. м), то в ДГИ его попросят выкупить метры, превышающие норму предоставления, либо дадут денежную субсидию на метры, недостающие до нормы предоставления.
КТО МОЖЕТ ПРИСОЕДИНИТЬ
Присоединить комнату в коммуналке может собственник или только наниматель?
И наниматель, и собственник.
Имеет ли значение наличие регистрации по месту жительства в этой квартире?
По Жилищному кодексу требуется проживание, по московскому законодательству – прописка (регистрация по месту жительства). Поскольку в этой части московское не соответствует ЖК, в случае проживания без прописки перспективно обращение в суд.
Обязательно ли для присоединения стоять в очереди на жильё?
Не обязательно, но надо иметь все основания для постановки в очередь: площадь жилья меньше учётной нормы, «ценз осёдлости» в Москве свыше 10 лет (включая членов семьи, наличие регистрации по месту жительства не обязательно) и общий доход меньше порога признания малоимущим.
Надо ли стоять в очереди нуждающихся «в жилых помещениях» (с марта 2005 г.) или можно «в улучшении жилищных условий» (до марта 2005 г.)?
Можно стоять в любой из этих очередей либо иметь возможность встать в соответствующую очередь, исхода из времени освобождения комнаты – до или после марта 2005 г.
По состоянию на какую дату надо стоять в очереди на жильё (либо иметь право встать в очередь)?
По состоянию на дату освобождения комнаты (юридически – дату снятия с регистрационного учёта выбывшего соседа).
Кто такие «малоимущие» в целях признания нуждающимися в жилых помещениях?
Это члены семьи, имущественная обеспеченность которых меньше установленного в субъекте РФ порога признания малоимущими.
То есть с учётом всех своих доходов и имущества (кроме единственного жилья) они в течение 20 лет заведомо не смогут накопить на покупку жилья по норме предоставления на каждого.
Что входит в норму предоставления?
Норма предоставления площади жилого помещения - это минимальный размер общей площади жилого помещения, которое должна получить семья очередников данного состава и численности.
Она определяется исходя из достигнутого уровня обеспеченности жильём (в Москве 18 кв. м площади жилого помещения на каждого члена семьи очередников).
Обратите внимание, что по ЖК РФ и учётная норма, и норма предоставления рассчитываются не из жилой, а из общей площади помещения. Помимо площади жилых комнат, в общую площадь входят коридоры, кухня, санузел и другие помещения.
О незаконности применения к очередникам установленного в части 3 ст. 1 Закона г.Москвы № 29 понятия «площади жилого помещения» читайте здесь.
Кто относится к членам семьи?
Эти понятия разные и зависят от статуса жилья, где проживает семья.
К членам семьи собственника относятся проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если вселены им в качестве членов своей семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).
К членам семьи нанимателя по договору соцнайма относятся проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).
Причём совместная прописка - не всегда определяющий критерий принадлежности к одной семье.
И наоборот, иногда прописанного можно не считать членом семьи. Подробнее об этом – в нашем материале «Когда прописанный не считается членом семьи».
Что означает «могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях»?
Значит, что малоимущими они не признаны и в очереди не стоят, но при соответствующем обращении в ДГИ могут быть признаны.
Здесь важно не иметь отказов в признании соответственно малоимущими и в принятии в очередь на квартиру.
Поэтому, например, при отсутствии «ценза осёдлости», подтверждённого наличием в Москве регистрации по месту жительства в течение не менее чем 10 лет, не стоит обращаться в ДГИ за признанием малоимущим и принятием на жилучёт. Откажут, сославшись на отсутствие срока регистрации. При отсутствии такого отказа легче убедить судью в возможности подтвердить факт постоянного проживания, в т.ч. в судебном порядке при наличии множества доказательств постоянного проживания в столице.
Как подтвердить способность быть признанным малоимущим и нуждающимся в жилье?
Как уже отмечалось, надо иметь все основания для постановки в очередь: площадь жилья меньше учётной нормы, «ценз осёдлости» в Москве свыше 10 лет (включая членов семьи, наличие регистрации по месту жительства не обязательно) и общий доход меньше порога признания малоимущим.
Доскональность проверки расчётов по соответствующей методике зависит от усмотрения конкретного судьи. В частности, одиноким пенсионерам с единственным жильём достаточно подтвердить только это.
В чём разница между частями 1 и 2 ст. 59 ЖК РФ?
Первая часть распространяется на малоимущих и очередников (включая потенциальных), а вторая – на потенциальных малоимущих, площадь жилья которых меньше нормы предоставления.
То есть заявители по первой части проживают в жилье площадью меньше учётной нормы (в Москве для коммуналок это 15 кв. м), а по второй – больше учётной нормы, но меньше нормы предоставления.
Кому предоставят свободную комнату, если её попросят присоединить несколько нанимателей?
Её предоставят тому, у кого приоритет выше. Например, если один относится к первой части ст. 59 ЖК РФ, а другой – ко второй. А если они относятся к одной части ст. 59, то тому, кто раньше встал в очередь на жильё, дольше живёт в Москве и не совершал ухудшающих жилищные условия сделок за последние 5 лет.
Это предусмотрено частью 5 ст. 38 Закона г.Москвы № 29.
О судебной практике по проблеме ухудшения жилищных условий см. в наших материалах – «Что такое намеренное ухудшение своих жилищных условий?» и «Обзор практики рассмотрения Пресненским судом исков к ДГИ Москвы за апрель – июль 2021 г.».
Учитывается ли право разнополых детей на проживание в разных комнатах?
Учитывается (часть 2 ст. 37 Закона г.Москвы № 29), но для присоединения комнаты в коммуналке это безразлично, т.к. в любых двух комнатах можно расположить соответственно мужчин и женщин.
Учитывается ли «ценз осёдлости» по ч. 2 ст. 59 ЖК РФ?
Часть 2 ст. 59 Жилищного кодекса не содержит условия об обязательности состояния в очереди нуждающихся либо наличии возможности в ней стоять. Поэтому «ценз осёдлости» по ней не учитывается.
Учитывается ли предшествующий срок неухудшения жилищных условий?
Он учитывается только по ч. 1 ст. 59 ЖК РФ, регламентирующей соответствующее право очередников либо потенциальных очередников.
ПРОЦЕДУРА ПРИСОЕДИНЕНИЯ
Каков порядок предоставления освободившейся комнаты в коммуналке?
ДГИ Москвы как наймодатель высылает всем соседям – нанимателям и собственникам остальных комнат официальные уведомления об освобождении комнаты и возможности её присоединить или выкупить (при наличии соответствующего права). Если освобождается несколько комнат – то уведомления на несколько комнат.
В месячный срок надо дать согласие на присоединение или выкуп. При отсутствии согласия либо соответствующего права у остальных нанимателей / собственников освободившаяся комната заселяется другой семьёй, включая очередников (при наличии), либо выкупается. А при отсутствии таких претендентов решается вопрос о расселении коммуналки (часть 4 ст. 37 Закона г.Москвы № 29).
Можно ли присоединить комнату при отсутствии соответствующего уведомления ДГИ либо невключении в ресурс свободной площади?
Можно, т.к. закон не связывает возможность своего применения с бездействием чиновников по надлежащему администрированию имущества и невысылкой уведомлений.
Мы добивались бесплатного присоединения освободившихся комнат нескольким семьям, признав через суд незаконность бездействия ДГИ в вышеназванных случаях.
Свободная комната предоставляется по договору соцнайма или в собственность?
Бесплатно предоставляется только по договору социального найма, а выкупается в собственность.
Могут ли предоставить освободившуюся комнату очереднику без снятия с жилищного учёта?
Могут и предоставляют, особенно если нет претендентов ни на выкуп (из соседей), ни на заселение (из посторонних нуждающихся). То есть если площадь комнаты меньше 18 кв. м, то её нельзя предоставить по договору соцнайма в силу прямого указания закона.
Предусмотренные ст. 90 ЖК РФ исключения о возможности выселения в меньшее жильё (по нормам общежития) неплательщиков за ЖКУ и лишённых родительских прав в Москве, очевидно, не применяются (по крайней мере, нам такие случаи не известны).
Здесь можно ознакомиться с успешно завершёнными делами из нашей практики о присоединении комнат в коммуналках в т.ч. и без снятия с очереди на жильё.
По какой стоимости выкупается освободившаяся комната?
Очередники вправе выкупить метры, превышающие норму предоставления, по льготной стоимости (установленной московским законодательством для участников жилищных программ).
Все остальные граждане, включая предусмотренных в части 3 ст. 59 ЖК РФ – по рыночной стоимости.
Законно ли требование об оплате по рыночной стоимости площади, превышающей норму предоставления?
Законно, если очередник не имеет права на предоставление дополнительной площади – в случае предоставления комнаты со снятием с жилищного учёта.
Если освободившуюся комнату предоставят не соседям, а постороннему лицу, эта квартира навсегда останется коммуналкой?
Теоретически да, но возможно и расселение всех её жителей, если освободившуюся комнату предоставить некому (часть 4 ст. 37 Закона г.Москвы № 29).
В каком случае семье очередников лучше присоединить освободившуюся комнату, а когда дождаться получения квартиры по очереди?
Идеально предоставление комнаты без снятия с очереди. В других случаях всё зависит от вашего желания продолжать жить в этой же квартире или получить другую с освобождением.
В целом очередникам 2010-х годов лучше присоединить освободившуюся комнату и попрощаться с очередью на жильё, чтобы не связываться с многолетней государственной лотереей: снимут ли с очереди после небольшого увеличения дохода или нет.
На бесплатном приёме юристы ПО Восход расскажут об этом подробнее.
Более подробную информацию о возможности присоединения комнаты в коммуналке
можно получить на нашей бесплатной консультации, согласовав удобное время визита
по тел. +7 (495) 109-12-30 или +7 (495) 669-20-33
Работает на Сайт-Менеджере