Государственные бывшие ведомственные общежития следует перевести в жилищный фонд социального использования наряду с муниципальными

 

Бобров Евгений Александрович,

к.ю.н., доцент кафедры гражданского процесса и социальных отраслей права

Российского государственного университета нефти и газа имени И.М. Губкина

Опубликовано в журнале "Семейное и жилищное право", 2017 г. № 4

 

В статье обосновывается необходимость внесения поправок в принятый Государственной Думой в первом чтении законопроект о защите прав жителей бывших ведомственных общежитий: на пользование жилым помещением на условиях договора социального найма и его приватизацию, оплату жилищно-коммунальных услуг в приватизированных предприятиями общежитиях по тарифам жилищного фонда социального использования, а также необходимость перевода в категорию жилищного фонда социального использования государственных бывших ведомственных общежитий наряду с муниципальными.

Согласно ст. 7 Федерального закона «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (в ред. Федерального закона от 2 октября 2012 г. № 159-ФЗ, далее – Вводный закон к ЖК РФ) к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Между тем, многие ведомственные (т.е. нестуденческие) общежития перешли в частную собственность юридических лиц в результате приватизации в ходе акционирования предприятий либо реализации их активов в связи с банкротством.

В целях расширения возможности использования своего имущества по прямому назначению – для извлечения прибыли собственники бывших ведомственных общежитий стали выселять жителей, вселенных в них после сделки приватизации предприятия - бывшего владельца, и взыскивать с граждан жилищно-коммунальные услуги по коммерческим тарифам.

Так наименее социально защищенные и, как правило, малообеспеченные жители общежитий длительное время вынуждены оставаться заложниками тяжелых жизненных ситуаций, порожденных несовершенством законодательства, практики его применения и нередко усугубленные также и откровенными злоупотреблениями руководства предприятий - прежних владельцев общежитий[1].

Участившиеся случаи безосновательного выселения граждан новыми владельцами домов, а также принуждения к оплате за пользование жильем и жилищно-коммунальные услуги по коммерческим тарифам стали предметом многочисленных жалоб жителей бывших ведомственных общежитий в том числе в Совет при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека (далее – Совет).

После обсуждения изложенных проблем на одном из специальных заседаний Совета с участием главы государства[2] поручением Президента РФ от 2 декабря 2014 г. № Пр-2783 (пункт 3 «б»)[3] Правительству РФ совместно с Советом было предложено проработать механизм обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в бывших ведомственных общежитиях.

В результате совместной работы был разработан законопроект № 32886-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и статью 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
(в части защиты прав граждан, проживающих в бывших ведомственных общежитиях)" (далее - законопроект)[4].

22 ноября 2016 г. он был внесен Правительством РФ в Государственную Думу и 15 февраля 2017 г. принят в первом чтении.

Огромная социальная значимость проблемы подтверждается официальными данными Минстроя России, изложенными в пояснительной записке к законопроекту, согласно которым в более чем 200 приватизированных общежитиях в России сейчас проживает около 19 тыс. человек.

В силу сложившейся судебной практики утрачивают статус общежития бывшие ведомственные общежития, переданные не только в муниципальную, но и в частную собственность[5]. Лишь в случае вселения граждан до возникновения на здание права частной собственности на жителей распространен социальный найм, а при вселении в здание, перешедшее в частную собственность нового владельца, - коммерческий найм.

Законопроект, прежде всего, переводит в категорию фактического социального найма проживание граждан, вселенных в бывшее ведомственное общежитие после его приватизации, но до даты государственной регистрации права собственности нового владельца на здание в Едином государственном реестре прав на недвижимость (конкретизирует момент возникновения права собственности на здание).

Учитывая в ряде случаев достаточно длительный срок между приватизацией здания новым собственником и регистрацией на него прав в ЕГРН, это позволит многим гражданам приватизировать занимаемые жилые помещения и защитит их от необоснованного распространения жилищно-коммунальных тарифов коммерческого жилищного фонда.

Для более полного обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в бывших ведомственных общежитиях, ко второму чтению в законопроекте целесообразно установить прекращение статуса общежития у всех бывших ведомственных (рабочих) общежитий, переданных как в муниципальную (нынешняя редакция статьи 7 Вводного закона к ЖК РФ), так и в государственную или частную собственность.

Ведь распространив на отношения по пользованию жилыми помещениями в бывших ведомственных общежитиях нормы ЖК РФ о договоре социального найма, действующая редакция данной нормы не урегулировала автоматическое прекращение такими домами статуса общежития.

В связи с этим, даже приватизировавшие свои жилые помещения граждане часто сталкиваются со сложностями в подтверждении прекращения такими домами указанного статуса (управления Росреестра продолжают указывать в ЕГРН статус дома как «общежитие», в ряде случаев местные власти не признают в связи с этим легитимность общих собраний собственников жилья[6] и др.).

Более того, сейчас подавляющее большинство бывших рабочих (т.е. нестуденческих) общежитий давно не имеют каких-либо атрибутов общежития, а многие не могут использоваться по назначению, прежде всего, в связи с тем, что значительная часть проживающих в них граждан, вселенных до 1 марта 2005 г., приобрела право на невозможность своего выселения без предоставления другого жилья (как правило, отработав у владельца общежития более 10 лет по состоянию на март 2005 г. и состоя либо имея основания состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в жилых помещениях)).

Соответственно, без расселения такие дома уже нет возможности использовать по прямому назначению – под общежитие, а другое жилое помещение взамен занимаемого указанной категории граждан должно предоставляться по договору социального найма[7], а приватизировавшим - в собственность.

К тому же, нет и фактически никогда не было никаких отличий в статусе и особенностях ведомственных общежитий по признаку их отнесения к определенной форме собственности либо принадлежности к государственному или муниципальному предприятию.

Поэтому я считаю необходимым законодательно перевести в категорию жилищного фонда социального использования наряду с муниципальными и все ведомственные нестуденческие общежития, переданные также и в государственную собственность. Это следовало сделать еще в первоначальной редакции ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ.

Кроме того, из законопроекта и действующей редакции статьи 7 Вводного закона к ЖК РФ целесообразно исключить фразы о принадлежности жилых домов «государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям».

Это необходимо для распространения рассматриваемых отношений на случаи принадлежности бывших общежитий, прежде всего, профсоюзам, которые относились к общественной форме собственности.

Таких домов - бывших ведомственных общежитий - особенно много в южных областях России, которые использовались как пансионаты, здравницы, дома отдыха и др., хотя соответствующие помещения учтены в жилом фонде.

Работники вселялись в них по ордерам, регистрировались по месту жительства и десятилетиями оплачивали и оплачивают свое проживание и жилищно-коммунальные услуги по тарифам муниципального жилищного фонда социального использования.

Также не вызывает сомнений необходимость дополнения законопроекта правом нанимателей на приватизацию жилых помещений в бывших ведомственных общежитиях, занимаемых на условиях договора социального найма, поскольку проживающие в них граждане не могут быть лишены права на приватизацию жилого помещения, принадлежащего им на момент перехода на жилое помещение права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления[8]. Правда, как обоснованно указывает Ю.К. Толстой[9], в последнем случае говорить о приватизации в строгом смысле слова не приходится, поскольку жилое помещение как было, так и остается в частной собственности. Происходит лишь его переход из частной собственности юридического лица в частную собственность гражданина (семьи).

Литература

1. Бобров Е.А. О жилищных правах нанимателей спецжилфонда при вселении их без ордера и отсутствии регистрации по месту жительства // Семейное и жилищное право. 2016. № 6. С. 28 - 30.
2. Сергеев А.П. Жилищное право: учебник. 2-е изд. М.: РГ-Пресс, 2013. С. 160 - 162.
3. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд. М.: Проспект, 2014. С. 160 - 161.

[1] Бобров Е.А. О жилищных правах нанимателей спецжилфонда при вселении их без ордера и отсутствии регистрации по месту жительства // Семейное и жилищное право. 2016. № 6. С. 28 - 30

[2] URL: http://president-sovet.ru/events/meetings/read/10/

[3] URL: http://www.kremlin.ru/acts/assignments/orders/47174

[4] URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=32886-7

[5] Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.07.2009 г. № 77-В09-5, от 07.10.2014 г. № 78-КГ14-18 и др.

[6] Жилые помещения в общежитиях приватизации не подлежат в силу ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

[7] Сергеев А.П. Жилищное право: учебник. 2-е изд. М.: РГ-Пресс, 2013. С. 160 - 162

[8] Статья 64 Жилищного кодекса РФ

[9] Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд. М.: Проспект, 2014. С. 160 - 161