Распространённые нарушения застройщиками прав дольщиков при заключении ДДУ

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее ДДУ) – это основной документ дольщика с момента его подписания до окончания гарантийного срока на новую квартиру. Поэтому он должен полностью соответствовать Закону № 214-ФЗ, Закону о защите прав потребителей и Гражданскому кодексу РФ.

Застройщики часто включают в договоры условия, ущемляющие права и интересы дольщиков, гарантированные федеральным законодательством. Подобные действия являются незаконными и влекут административную ответственность по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ – нарушение  прав потребителей.

При наличии знаний хотя бы трех указанных выше основных законов внимательно исследуйте каждый пункт проекта договора, а в случае недостаточной правовой осведомленности стоит привлечь к этому специалиста. Лучше своевременно обезопаситься от нарушений своих прав, чтобы потом не ввязываться в затяжные споры.

В части, не урегулированной законом, применяются положения договора. Поэтому от того, что именно Вы подписали, зависит реалистичность защиты прав в случае возможного нарушения.

Если нет возможности обратиться к юристу, следует знать наиболее распространенные нарушения застройщиками прав участников долевого строительства.

Способы защиты прав дольщиков и что можно взыскать с застройщика по ДДУ смотрите в разделе Услуги / Дольщики

С судебной практикой Верховного суда по защите прав участников долевого строительства можно ознакомиться в разделе Практика / Дольщики

 

 Злоупотребления недобросовестных застройщиков на этапе заключения договора 

Нарушение № 1: «Ориентировочный срок» в договоре

Указание в договоре срока передачи квартиры в качестве ориентировочного позволит застройщику ссылаться на неконкретность этого срока. И соответственно – на будто бы согласованный сторонами неопределенно длительный срок завершения строительства. Придется доказывать в суде недопустимость столь размытого условия о сроке, которое Вы же и подписали.

Кроме того, поскольку условие о сроке передачи квартиры является существенным (пункт 2 части 4 статьи 4), то есть основания считать такой договор незаключенным (статья 432 ГК РФ).

К слову сказать, нам встречались договоры, в которых вообще не было ни срока оплаты цены договора, ни срока передачи квартиры дольщику.

 

Нарушение № 2: Возможность одностороннего изменения застройщиком цены договора

Во многих договорах мы встречали условие о праве застройщика в одностороннем порядке изменить цену договора в случае изменения законодательства по ценообразованию и налогообложению, из-за роста инфляции, изменения рыночной стоимости жилья, а также в случае нарушения участником долевого строительства графика внесения платежей. Разумеется, все это незаконно.

Даже при наличии в договоре условия о возможности изменения его цены (а также случаев и условий ее изменения), на это требуется согласие дольщика и ее одностороннее изменение застройщиком незаконно (часть 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ). Поэтому смело исключайте из проекта договора возможность одностороннего изменения застройщиком его цены.

 

Нарушение № 3: Возможность изменения цены договора без ограничений

Предел отклонения площади квартиры в договоре и фактически построенной по закону не может превышать 5 %.

В случае строительства квартиры площадью большей, чем предусмотрено договором, застройщик потребует доплаты за разницу в метраже. Вряд ли участник долевого строительства обрадуется слишком большой и гораздо более дорогой квартире. И наоборот, в случае строительства квартиры площадью значительно меньшей, чем предусмотрено договором, дольщик может вернуть деньги за излишне оплаченные метры или расторгнуть договор.

Во избежание неожиданностей нужно отразить в договоре условие о праве дольщика на соразмерное уменьшение цены договора в случае отклонения фактической площади квартиры от проектной.

 

Нарушение № 4: Возможность существенного изменения проектной декларации застройщиком

Отклонения в площади квартиры или многоквартирного дома в более чем 5 % от указанных в договоре являются основанием для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства как нарушающие права потребителя (пункт 2 части 1.1. статьи 9 Закона № 214-ФЗ). Вряд ли покупателю квартиры в уютной 3-этажке захочется жить в шумной 15-этажной высотке.

Поэтому при наличии в договоре условия о возможности изменения застройщиком проектной декларации дополните его ограничением в не более чем на 5 % от первоначально утвержденных характеристик возводимого объекта.

 

Нарушение № 5: Право застройщика в одностороннем порядке изменять срок исполнения обязанности по передаче квартир

Не менее чем за месяц до наступления определенного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления этого срока, застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче.

Это сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку. В этом случае дольщик обязан принять квартиру в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, то в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Застройщик не может изменить изложенные выше требования статьи 8 Закона № 214-ФЗ, и тем более - в одностороннем порядке.

 

Нарушение № 6: Уменьшение гарантийных сроков

Законом установлены гарантийные сроки на сам жилой дом и квартиру – не менее пяти лет, а на инженерное и технологическое оборудование – не менее трех лет со дня подписания акта приема-передачи дольщиком, если иное не предусмотрено договором.

Чтобы уменьшить этот срок в свою пользу и не устранять недоделки, некоторые застройщики указывают в ДДУ начало течения гарантийного срока со дня принятия дома в эксплуатацию.

При наличии такого нарушения в проекте договора надо изменить его на «…со дня подписания сторонами акта приема-передачи».

 

Нарушение № 7: Неполное перечисление прав и обязанностей сторон, как и возложение на дольщика не предусмотренных законом обязанностей

Неполное перечисление в договоре обязанностей застройщика и прав участника долевого строительства по сравнению с предусмотренными законом могут ошибочно трактоваться как основание ограничения обязанностей, возложенных законом на застройщика, и наоборот, их незаконного возложения на дольщика.

В договоре должны быть прописаны абсолютно все предусмотренные Законом № 214-ФЗ права и обязанности застройщика и участника долевого строительства.

Наиболее часто в договорах встречается обязанность дольщика по вступлению в члены ТСЖ как единственный способ управления многоквартирным домом. Закон такой обязанности не предусматривает, т.к. формы управления многоквартирным домом могут быть разными и право их выбора предоставлено собственникам, а не застройщику.

 

Нарушение № 8: Застройщик устраняет все дефекты за счет дольщика

Это условие тоже незаконно.

Часть 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ возлагает на застройщика обязанность самостоятельно и за свой счет устранить все выявленные в течение гарантийного срока на квартиру недостатки (дефекты). Срок этого ремонта согласуется с дольщиком.

Более того, условие договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства является ничтожным (часть 4 статьи 7).

Нужно обязательно настаивать на исключении этого пункта.

 

Нарушение № 9: Участник долевого строительства оплачивает услуги страховой компании

Страхование гражданской ответственности застройщика возложено на самого застройщика (статья 15.6. Закона № 214-ФЗ), и заказчик его не оплачивает.

Исключаем и этот пункт.

 

Нарушение № 10: Возложение на дольщика обязанности оплаты расходов на техническое обслуживание жилого дома до фактической передачи квартиры (т.е. с момента ввода дома в эксплуатацию до даты подписания акта приема-передачи)

Это условие незаконное, т.к. обязанность оплачивать жилье и коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства лишь после принятия квартиры по акту приема-передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ). До этого времени все расходы по содержанию дома, включая коммунальные услуги, оплачивает сам застройщик.

 

Нарушение № 11: Штрафные санкции за неисполнение дольщиком условий договора, в том числе при его расторжении

В зависимости от наглости застройщика размер такого штрафа может быть и 5, и даже 10 % от цены договора. Условия, которые дольщику якобы нельзя не исполнить, тоже бывают поистине издевательскими. Так, в нескольких договорах мы встретили условие о возврате участнику долевого строительства оплаченной им за квартиру денежной суммы при расторжении договора долевого участия ...только после ее последующей продажи застройщиком (?!!). Таким же незаконным абсурдом является и безусловная обязанность заказчика принять у застройщика квартиру без права предъявить замечания по ее качеству.

Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в срок свыше двух месяцев;

2) отступления от условий договора и установленных законодательством требований, приведшими к ухудшению качества дома или квартиры или к непригодности использования по планируемому в договоре назначению;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в иных установленных законом или договором случаях.

По требованию жилищного дольщика ДДУ может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о неготовности к передачи квартиры в нем в предусмотренный договором срок;

2) существенного (более чем на 5 %) изменения проектной документации дома, в том числе превышения допустимого изменения общей площади квартиры;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома;

4) в иных установленных законом или договором случаях.

При этом застройщик обязан не только вернуть деньги, но и уплатить проценты на всю сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день до дня возврата денежных средств. Ни Закон № 214-ФЗ, ни другие законы не предусматривают никаких штрафов с участника долевого строительства. Соответственно, условие о таком штрафе в договоре будет недействительным в силу ничтожности как нарушающее часть 1 статьи 16 Закона РФ о защите прав потребителей.

Следует иметь в виду, что в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (часть 1.2. статьи 9).

 

Нарушение № 12: Освобождение застройщика от ответственности за несвоевременное исполнение договорных обязательств либо ее ограничение

Это условие ничтожно как грубо нарушающее законодательство о защите прав потребителей. Исключаем.

 

Нарушение № 13: Запрет уступки прав требования на квартиру или обязательное получение на это согласия застройщика 

Регулирующая уступку прав требования по ДДУ статья 11 Закона № 214-ФЗ не предусматривает согласия застройщика на заключение дольщиком соглашения об уступке права на другое лицо. Важно лишь, чтобы цена договора была полностью оплачена и сам договор был зарегистрирован в Росреестре. Требуется лишь уведомление застройщика об уступке права.

Если в предлагаемом застройщиком проекте договора долевого участия есть какие-либо из перечисленных грубых нарушений, то следует задуматься, стоит ли с ним вообще заключать договор? Ведь оказавшись непрофессиональным (а вдруг – заведомо недобросовестным?) уже на этапе заключения договора, что еще можно от него ждать впоследствии?

Если же что-то из перечисленных нарушений выявлено в уже подписанном договоре, целесообразно обратиться к юристу, чтобы при необходимости вовремя отменить незаконные положения через суд, пока они не сработали против Вас. Или вообще расторгнуть такой договор

 

Для получения правовой помощи по ДДУ запишитесь к нам на бесплатную консультацию, согласовав удобное время визита по тел. +7 (495) 109-12-30  или  +7 (495) 669-20-33