06.08.2022 05:25

Как получить максимальную компенсацию за нежилое помещение по реновации?

- Спрашивают нас предприниматели, обращаясь за правовой помощью. Кратко опишем технологию взыскания.

Права собственников жилых и нежилых помещений в сносимых по реновации домах отличаются.

Если первые получают благоустроенную квартиру чуть большей площадью, то вторые – лишь стоимость по оценке либо такое же по цене помещение где угодно. В большинстве случаев - с коммерчески непривлекательным расположением, что точно не позволит успешно вести бизнес.

В ответ на уведомление Департамента городского имущества об изъятии помещения и получении «чего насчитали» надо подготовить грамотное возражение о выплате компенсации большего размера с приложением заключения профессиональной оценочной компании.

В случае незаключения соглашения ДГИ Москвы обращается в суд с иском о выплате компенсации и принудительном изъятии собственности.

«Деликатность» ситуации в том, что размер этой компенсации рассчитывается аффилированным с департаментом ООО «Оценка и консалтинг» (зарегистрированной, разумеется, в Казани), которое всегда сильно занижает стоимость недвижимости.

Его сотрудники, не осматривая объекты, могут сослаться на неудобную конфигурацию, некачественный ремонт или интерьер вашего помещения, предаварийное состояние инженерных коммуникаций и т.п.

Часто явно ошибочно рассчитываются неполученные вами от сноса жилого дома доходы, которые по закону также должны возмещаться в полном объёме.

Неправильно используется транспортная доступность, что понижает корректировку на удалённость от станции метро. В итоге стрит-ритейл в первом доме от метро сравнивается с какой-нибудь парикмахерской в глубине промзоны.

Не учитывается стоимость непроизведённого капремонта жилого дома, взносы за который предприниматель исправно оплачивал. А это ещё несколько тысяч за каждый кв. м.

Оценивая стоимость доходным подходом, сотрудники аффилированного ООО сравнивают помещение с «аналогичными» объектами, расположенными на второстепенных улицах, а не на магистральной, как ваше нежилое помещение. В глубине квартала, а не на первой линии домов. Со входом из общего подъезда вместо отдельного, как у вас.

Использование каждой из скрытых уловок понижает стоимость помещения на 3 - 15 %. В итоге сумма компенсации уменьшается на несколько млн. и больше.

Кроме того, если собственник использовал помещение для деятельности, не соответствующей виду разрешённого использования земельного участка (указывается в ЕГРН), это также понижает стоимость. Например, использовал стрит-ритейл в дорогом торговом центре с высокой посещаемостью под офис или помещение в бизнес-центре под склад.

Привлечённые судом оценщики также требуют внимательного участия опытного представителя, ведь каждая упущенная особенность дорого обходится бизнесу.

Так по одному из дел назначенная судом экспертная организация попросила предоставить документальные подтверждения дохода от сдачи помещения в аренду. Хорошо, что доверитель не вёл «чёрную бухгалтерию» и очень высокую прибыльность помещения смогли подтвердить легально.

В противном случае затруднительность предоставления суду надлежащих доказательств потребовала бы проявления юридической техники либо изобретательности.

В небольшом материале не перечислить все подводные камни и нюансы чиновничьих уловок, лишь бы не платить справедливую компенсацию предпринимателям, фактически теряющим свой бизнес по прихоти властей.

Чтобы получить максимальный размер возмещения, лучше обратиться к юристам по спорам о компенсациях за нежилые помещения, сносимые по реновации.

Большинству доверителей мы добились увеличения стоимости компенсации от четверти до половины, а это в среднем несколько миллионов Р. По одному делу в декабре 2022 г. вместо предложенных ДГИ Москвы 14 млн. через арбитражный суд взыскали 28 (!). Будем рады помочь и Вам!

 

Наши офисы в Москве у м.Смоленская и в Московской области (п.Селятино Наро-Фоминского р-на), где Вам удобнее. Подробнее - здесь

Работаем без выходных, согласуйте удобное время визита по тел. +7 (495) 109-12-30  или  +7 (495) 669-20-33