20.05.2021 01:08

Мнение ПО Восход по законопроекту № 32886-7 О защите прав жителей бывших ведомственных общежитий ко 2 чтению

Мы считаем эти поправки ужасными.

Единственная новелла обновлённого законопроекта - защита прав жителей приватизированных предприятиями бывших ведомственных общежитий, вселённых в них до даты приватизации предприятия (это, как правило 1992 г). Они будут считаться проживающими по коммерческому найму, но с муниципальными тарифами и бессрочно.

Но, во-первых, таковых осталось менее 5 %. И самое главное:

сейчас они по действующей редакции ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ и судебной практике Верховного Суда РФ считаются проживающими на условиях договора соцнайма и могут приватизировать занимаемое жильё через суд. А после принятия законопроекта - уже не смогут. И это катастрофа.

Законопроект № 32886-7 разработан по поручению президента РФ после доклада Е.А. Боброва на заседании СПЧ в 2014 г. о принятии системных мер по защите прав жителей общежитий, прежде всего, незаконно приватизированных предприятиями в 1990-х годах. Положение этих людей ужасающее - коммерсанты выжимают из них всё возможное, а одиноким пенсионерам и инвалидам в сельской местности жить больше негде.

Изначально законопроект был направлен на защиту прав жителей приватизированных предприятиями общежитий (во многих случаях приватизированных незаконно), вселённых в них до приватизации, т.е. до даты государственной регистрации права собственности предприятия на здание в ЕГРН.

Поскольку это частный жилищный фонд, жители считаются проживающими на условиях договора коммерческого найма с оплатой жилья по рыночным ценам. Некоторые собственники навязывают непредусмотренные ЖК РФ виды услуг, не регистрируют членов семьи, устанавливают пропускной режим, не выдают жилищные документы и вводят другие ограничения прав граждан.

Дело в том, что действующая редакция ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ перевела в соцнайм все жилые помещения в рабочих общежитиях, переданных только в муниципальную собственность, в которые граждане были вселены законно.

Принятый в первом чтении законопроект сохранял соцнайм на жилые помещения в бывших рабочих общежитиях, переданных в муниципальную собственность. А на помещения в общежитиях, переданных в частную собственность, регламентировал заключать бессрочные договоры найма по тарифам соцнайма, если жители вселены в них до регистрации права собственности организации на здание общежития в ЕГРН.

 

Принятый в первом чтении законопроект решал следующие проблемы:

1. Первый ключевой момент - это дата возникновения права собственности на здание владельца общежития:

- по судебной практике Верховного суда - это дата утверждения плана приватизации госпредприятия (как правило, это конец 1992 г.). Поэтому добиться приватизации через суд смогли немногие;

- в законопроекте после первого чтения датой возникновения права собственности правильно признавалась дата его государственной регистрации в ЕГРН, поскольку с даты приватизации у новой организации возникает право собственности только на производственные активы. Возникновение же права собственности на жильё регулируется специальным законодательством, и в силу положений ГК РФ, ЖК РФ и Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на жильё возникает только с даты его государственной регистрации в ЕГРН, а не утверждения плана приватизации.

Граждане же, вселившиеся в бывшее общежитие после государственной регистрации в ЕГРН права собственности правопреемника приватизированного предприятия, проживают в нём на условиях договора коммерческого найма.

Значительный период между утверждением плана приватизации и регистрацией в ЕГРН (1992 г. - 2000-е годы) позволил бы приватизировать помещения значительной части нанимателей. При наличии у таких граждан большинства площадей они смогут уйти от самоуправства владельца и уменьшить квартплату.

К сожалению, в подготовленном ко второму чтению законопроекте датой приватизации предложено считать дату утверждения плана приватизации, что перечёркивает возможность защиты прав работяг, вселённых между датой утверждения плана приватизации и датой регистрации права в ЕГРН, а это может быть и 15, и 20 лет. Более того, если сейчас они могут приватизировать жильё через суд, то потом не смогут

 

 

2. Второй ключевой момент - документальное подтверждение законности вселения

По старому ЖК РСФСР единственным доказательством законности вселения был ордер. Но часто в общежитиях не оформлялись ордера, не заключались договоры найма и были проблемы с оформлением прописки / регистрации. Многие вселялись на койко-место и им в паспорте вместо номера комнаты ставилась отметка "общ.".

В законопроекте после первого чтения документальным доказательством законности их вселения и проживания предлагается считать "наличие документов о вселении хотя бы одного члена семьи и (или) иных документов, подтверждающих фактическое проживание в этом жилом помещении, в том числе документов, подтверждающих внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги". Это было правильно.

К сожалению, в варианте ко второму чтению это положение неоправданно исключено, и тем самым остаются полностью бесправными прожившие по 30 лет наниматели без ордеров и договоров найма, со временной регистрацией. Они банально не смогут подтвердить законность своего вселения, т.к. наймодатель это документы, разумеется, не предоставит

 

 

Дополнительно к этим Е.А. Бобровым предлагались следующие поправки:

3. Установить возможность приватизации жилья гражданами

В редакции после первого чтения не предусмотрена приватизация жилья нанимателями, т.к. в январе - феврале 2017 г. не был решён вопрос о её продлении. Если это будет не соцнайм, а как предлагается, бессрочный найм по тарифам соцнайма, то обязательно следовало предусмотреть возможность приватизации жителями занимаемого жилья.

Тем более, что она прямо предусмотрена ст. 18 Закона о приватизации жилья (в ред. от 23 декабря 1992 г.) и п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8. К тому же, при бессрочном продлении приватизации Федеральным законом от 22 февраля 2017 г. № 14-ФЗ.

Сейчас граждане могут приватизировать свои помещения через суд, а должно быть - без суда (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 7 октября 2014 г. № 78-КГ14-18).

В поправках ко второму чтению это тоже не учтено.

 

 

4. Распространить норму законопроекта о соцнайме на общежития, переданные в государственную собственность РФ и субъектов РФ, т.к. не было и нет никаких различий между муниципальными и государственными общежитиями

Также как и муниципальные фактически никакие бывшие рабочие (т.е. нестуденческие) общежития давно не имеют каких-либо атрибутов общежития, а многие проживающие в них граждане, вселенные до 1 марта 2005 г., также приобрели право на невозможность своего выселения без предоставления другого жилья (как правило, отработав у владельца общежития более 10 лет по состоянию на март 2005 г. и состоя (имея основания состоять) на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в жилых помещениях).

Конституционный и Верховный суды РФ много раз повторяли запрет на разное обращение с представителями социальных групп, находящимися в одинаковых или сходных условиях.

В поправках ко второму чтению это не учтено - сохраняется проблема статуса общежитий, находящихся в государственной собственности, и крайне подвешенное состояние их жителей, многих из которых по закону давно нельзя выселить вникуда. Они со своими детьми десятилетиями вынуждены жить, используя общие кухни, туалеты и душевые с приезжими работниками и студентами.

Несмотря на наличие в комитете большого числа обращений этих граждан, их простая проблема не решена

 

 

5. В случае вселения и проживания в одном жилом помещении граждан, не являющихся членами одной семьи (так называемое вселение на «койко-место»), установить возможность приватизации занимаемого ими жилого помещения и передачи помещения в их совместную собственность

Сейчас они могут сделать это в судебном порядке, а должно быть - во внесудебном.