Обратиться в суд может как собственник, так и арендатор, а для юридических лиц обязательно предварительное обращение в специальную комиссию Росреестра.Оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно по одному из двух оснований: из-за недостоверности сведений об объекте в ЕГРН или превышения кадастровой стоимости над рыночной, которую и установит суд.

1. ОШИБКИ  ЧИНОВНИКОВ:

Недостоверность сведений - ошибочное отнесение объекта к категории с более высокой кадастровой стоимостью

1) Принадлежащим физическим лицам машиноместам установлена более высокая кадастровая стоимость по категории здания паркинга как исходного объекта недвижимости (вместо объектов для хранения индивидуального транспорта, оценочная подгруппа 3.1 установлено офисно-деловое назначение, подгруппа 7.1.).

Граждане обратились в комиссию Росреестра за пересмотром кадастровой стоимости своих машиномест в связи с недостоверностью установленной категории.

К заявлениям приложили в т.ч. полный перечень машиномест с экспликациями БТИ и поэтажным планом, протокол собрания их собственников, подтверждающий прекращение права собственности на исходный объект и образование спорных машиномест как самостоятельных объектов недвижимости.

Секретарь комиссии в принятии заявлений отказал в связи с отсутствием документов о недостоверности сведений об исходном объекте недвижимости, после чего граждане оспорили отказ в суде.

Сославшись на отсутствие в законе перечня конкретных документов, подтверждающих недостоверность таких сведений, суд иски удовлетворил, указав на наличие полномочий оценивать содержание документов только у комиссии, а не у её секретаря (решения Мосгорсуда от 11 июля 2019 г. по делу № 3а-3621/19, от 11 июля 2019 г. по делу № 3а-3622/19).

2) Кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду под автосервис, неправильно рассчитана по виду разрешенного использования продуктового магазина (5-й вид разрешенного использования вместо 9-го)

После назначенного судом правильного расчета кадастровой стоимости этой же оценочной организацией она определена в 62 млн. руб. вместо первоначальных 206 млн. Её суд и установил (решение Мосгорсуда от 18 апреля 2019 г. по делу № 3а-971/19).

3) Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка не является фактическим пересмотром потенциальной цены продажи данного земельного участка и попыткой одностороннего изменения договора аренды

Организация – истец арендовала у правительства земельный участок, размер арендной платы за который исчисляется в процентном отношении от его кадастровой стоимости.

После отказа комиссии истец обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендованного земельного участка в размере рыночной.

Представитель Правительства Москвы в суде ссылался на то, что оспаривание кадастровой стоимости земельного участка является  фактически  оспариванием потенциальной цены продажи данного земельного участка и попыткой одностороннего изменения договора аренды.

Суд отверг этот аргумент, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов истца как арендатора от недостоверной и экономически необоснованной базы для определения арендной платы за него. В результате размер кадастровой стоимости был уменьшен с 634 до 538 млн. руб. (решение Мосгорсуда от 9 августа 2019 г. по делу № 3а-2527/19).

Удовлетворяя другой иск по аналогичным основаниям и отклоняя вышеназванные возражения ответчиков, суд сослался и на позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Это законный способ уточнения кадастровой стоимости как одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости (решение Мосгорсуда от 10 сентября 2019 г. по делу № 3а-2840/19).

 4) Оспаривание решения Совета депутатов как основания установления кадастровой стоимости

Два жителя г. Яхрома Дмитровского р-на избрали нестандартный способ восстановления нарушенных прав – оспаривание решения Совета депутатов, которым был многократно увеличен размер кадастровой стоимости земельных участков.

Придомовые земельные участки истцов расположены в зоне Ж-2 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами, которые на них и находятся, а вид разрешенного использования «для размещения спортивно-оздоровительного комплекса и размещения объектов жилой инфраструктуры» был передан участкам от застройщика.

В 2018 г. Дмитровская ИФНС пересчитала им земельный налог по увеличенной в 5 раз налоговой ставке – 1,5 % вместо 0,3 % от размера кадастровой стоимости– в соответствии с п. 3 решения Совета депутатов г.Яхрома от 2 июля 2008 г.

Заявители оспорили этот пункт в суде, сославшись на необходимость применения налоговой ставки, соответствующей кадастровой стоимости земельного участка, определенной с учетом категории земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка, учтённых при определении его кадастровой стоимости на 1 января налогового периода.

Согласившись с доводами заявителей, суд иск удовлетворил, признав выход Совета депутатов за пределы предоставленных полномочий, поскольку Налоговый кодекс РФ не позволяет использовать действующую в этой ситуации наибольшую налоговую ставку для случаев, когда в свидетельстве о государственной регистрации права указаны различные виды деятельности или условия использования земельного участка различны.

Решение Мособлсуда от 22 октября 2019 г. по делу № 3а-1007/19 (обжаловано в апелляционном порядке).

Отказы комиссий Росреестра в принятии заявлений:

- из-за недостоверности приложенных выписок из ЕГРН

Судебная практика по этим ситуациям оставалась в целом в пользу заявителей, но несколько противоречивой

5) Комиссия Росреестра отказала в принятии заявления организации о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения со ссылкой на непредставление выписок из ЕГРН и о кадастровой стоимости. Заявитель обжаловал отказ в суде.

В судебном заседании представитель комиссии ссылался на то, что указанные выписки вообще-то представлялись, но по информации кадастровой палаты - не выдавались, т.е. фактически были подложными.

Придя к выводу о представлении указанных выписок в комиссию, суд подтвердил ошибочность непринятия материалов к рассмотрению по пункту 15 Порядка создания и работы комиссии (утв. приказом МЭР от 4 мая 2012 г. № 263), регламентирующего отказ в связи с непредставлением документов, а не их недостоверностью.

По мнению суда, информация кадастровой палаты о невыдаче этих выписок не могла являться основанием отказа в принятии документов также и потому, что это могло быть следствием технической ошибки либо иных обстоятельств, служащих основанием проведения в т.ч. служебной проверки.

И, наконец, ключевой вывод суда заключается в том, что непредоставление выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости вообще не имеет правового значения для решения вопроса о принятии документов на комиссию, поскольку заявителем были представлены в комиссию нотариально заверенные правоустанавливающие документы в отношении нежилого помещения (договор купли-продажи и акт приема-передачи), что является достаточным в силу положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (решение Мосгорсуда от 4 июля 2019 г. по делу № 3а-3104/19).

6) По другому делу суд отказал в аналогичном иске организации, представитель которой не смог пояснить, каким образом и в какой организации была получена приложенная к заявлению в комиссию выписка из ЕГРН, которая по официальной информации не выдавалась. Здесь всё ясно: нечего ловить мусор в подворотнях (решение Мосгорсуда от 23 мая 2019 г. по делу № 3а-2432/19)

7) По третьему делу комиссия Росреестра отказала заявителю в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов со ссылкой на представление выписок из ЕГРН с неактуальными сведениями (о кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., а не 1 января 2016 г.).

Заявитель оспорил отказ в суде, сославшись на отсутствие его вины в представлении Росреестром неактуальных данных. В удовлетворении заявления суд отказал, подтвердив непредставление в комиссию выписок с достоверными данными (решение Мосгорсуда от 5 сентября 2019 г. по делу № 3а-1636/19).

- из-за отсутствия у секретаря комиссии Росреестра полномочий давать заключение о содержании документов

8) Секретарь комиссии Росреестра отказал представителю организации в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной в связи с несоответствием друг другу бумажного и электронного оценочных отчётов.

Истец оспорил действия должностного лица в суд, сославшись на наличие полномочий по сверке отчётов непосредственно у комиссии, а не её секретаря, а комиссия в приёме документов не отказывала.

Отклоняя аргументы истца и отказывая в иске, суд установил, что в представленном истцом в комиссию CD-R диске содержится только файл электронной подписи, а сам отчёт отсутствует. Также суд сослался на п. 15 Порядка создания и работы комиссий Росреестра, уполномочивающий секретаря комиссии проверять наличие прилагаемых к заявлению документов (решение Мосгорсуда от 11 июля 2019 г. по делу № 3а-3628/19).

- надуманные основания отказов в принятии документов

9) Комиссия Росреестра отказала двум организациям в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости по причине отсутствия в приложенных выписках из ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г.

Оценив наличие выписок с этими номерами в приложении к заявлению в указанную комиссию и наличие в них сведений о кадастровой стоимости объектов на 1 января 2016 г., суд признал отказ незаконным, обязав комиссию рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах отказ комиссии Росреестра действительно является надуманным, а виновные должностные лица – подлежащими привлечению к дисциплинарной ответственности (решения Мосгорсуда от 29 июля 2019 г. по делу № 3а-1638/19 и от 3 сентября 2019 г. по делу № 3а-3309/19).

10) На основании решения суда в январе 2018 г. была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости организации в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.

Комиссия Росреестра отказала собственнику объектов недвижимости в принятии заявления о пересмотре их кадастровой стоимости со ссылкой на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 1 января 2016 г.

Придя к выводу, что в действительности такого решения не принималось, суд иск удовлетворил, обязав комиссию установить такую стоимость в течение месяца (решение Мосгорсуда от 23 мая 2019 г. по делу № 3а-2430/19).

 

2. ОШИБКИ  ОЦЕНЩИКОВ  И  ВЫВОДЫ  ЭКСПЕРТОВ:

При несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства суд назначает судебно-оценочную экспертизу и руководствуется её заключением

Сразу отметим, что абсолютно по всем рассмотренным в 2019 г. судами московского региона делам, в которых после возражений ответчиков назначалась судебно-оценочная экспертиза, эксперты пришли к выводам о недостоверности всех отчётов об оценке, подготовленных по инициативе истцов. И между прочим, в ряде случаев эксперты определили рыночную стоимость объектов оценки даже выше, чем действовавшие по заявке истцов оценщики

11) В частности, оспаривая кадастровую стоимость здания, установленную в размере рыночной (454 млн. руб.), истец представил в суд отчет об оценке (227 млн. руб.), подготовленный с нарушениями.

Судебно-оценочная экспертиза подтвердила несоответствие первоначального отчета требованиям законодательства и определила рыночную стоимость здания в 243 млн. руб. После аргументированных ответов эксперта на возражения ДГИ г.Москвы по выводам судебной экспертизы суд отклонил ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы и установил кадастровую стоимость здания в 243 млн. руб. (решение Мосгорсуда от 27 мая 2019 г. по делу № 3а-654/19)

12) Оспаривая кадастровую стоимость двух нежилых зданий, установленную в размере 10 млн. руб., истец представил оценочное заключение об их рыночной стоимости в 7,34 млн. руб. После отказа комиссии Росреестра в удовлетворении жалобы собственника, он обратился в суд. В связи с возникшими у суда сомнениями в выводах оценочного заключения была назначена судебно-оценочная экспертиза, подтвердившая недостоверность отчёта оценщиков и определившая рыночную стоимость зданий в 7,36 млн. руб.

Суд отверг довод ДГИ г.Москвы о неправомочности истца обращаться в суд за оспариванием кадастровой стоимости зданий и установил их кадастровую стоимость в 7,36 млн. руб. (решение Мосгорсуда от 26 марта 2019 г. по делу № 3а-471/19).

13) Банк – собственник двух зданий, не согласился с установлением их кадастровой стоимости в размере соответственно 1859 и 598 млн. руб. С подготовленным оценочной организацией заключением об их рыночной стоимости соответственно в 966 и 265 млн. руб., банк обратился в комиссию Росреестра. После отказа комиссии в пересмотре кадастровой стоимости банк обратился в суд. В связи с возникшими у суда сомнениями в выводах оценщиков была назначена судебно-оценочная экспертиза, определившая рыночную стоимость зданий 1127 и 333 млн. руб. Кадастровую стоимость в этом размере суд и установил (решение Мосгорсуда от 4 апреля 2019 г. по делу № 3а-460/19).

По другому делу суд, признав выводы заключения об оценке сомнительными, удовлетворил иск об определении кадастровой стоимости здания в размере рыночной в соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы в размере 71 млн. руб. вместо установленных Правительством Москвы 100 млн. руб. (решение Мосгорсуда от 8 августа 2019 г. по делу № 3а-968/19).

Аналогичное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определённой заключением судебно-оценочной экспертизы, суд вынес и по иску физического лица, собственника нежилого помещения (решение Мосгорсуда от 22 августа 2019 г. по делу №3а-610/19), а также по иску организации, собственника двух земельных участков (решение Мосгорсуда от 20 мая 2019 г. по делу № 3а-612/19).

14) По другому делу в суд обратился истец (физическое лицо) – собственник 3 нежилых помещений, представив по каждому из них отчёты об оценке с выводами о более низкой рыночной стоимости, чем установленная кадастровая. В связи с возникшими у суда сомнениями в выводах оценщиков, суд назначил судебно-оценочную экспертизу, подтвердившую несоответствие закону оценочного заключения и определившую чуть больший размер рыночной стоимости помещений. В частности, оценщик не имел документального подтверждения наличия специального образования в области оценочной деятельности.

Суд отверг возражение представителя ДГИ о нарушении использования экспертом сравнительного метода (сравнении местоположения спорных объектов с объектами-аналогами в одной ценовой зоне и на одной улице).

Суд признал ошибочным и возражение ответчика о необходимости учёта в составе арендной ставки объектов-аналогов эксплуатационных и коммунальных расходов, поскольку эксплуатационные платежи учитываются в составе арендной платы, а коммунальные уплачиваются отдельно (решение Мосгорсуда от 13 мая 2019 г. по делу № 3а-617/19).

15) По мнению организации, собственника нежилого здания и земельного участка, установленная Правительством Москвы их кадастровая стоимость превысила рыночную. Подготовив в оценочной организации заключение о более низкой рыночной стоимости, организация обратилась в комиссию Росреестра, которая в пересмотре отказала, после чего был подан иск в суд.

В связи с замечаниями ответчика на выводы оценочного заключения суд назначил судебно-оценочную экспертизу. Эксперт счёл выводы оценочного заключения неправильными и определил более высокую рыночную стоимость объектов.

Возражения представителя ответчика на экспертное заключение суд отверг по единственному аргументу отсутствия у представителя ДГИ специального образования в области оценочной деятельности. Кадастровая стоимость объектов установлена в определённом экспертом размере (решение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 3а-615/19).

Заключение судебно-оценочной экспертизы должно содержать ключевые ценообразующие факторы для конкретного объекта недвижимости и сравнение нескольких методов оценки

16) Удовлетворяя иск об установлении кадастровой стоимости здания таможенно-складского терминала в размере рыночной и оценивая вывод эксперта о размере рыночной стоимости в заключении судебно-оценочной экспертизы, суд принял во внимание анализ экспертом возможности применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них (решение Мособлсуда от 29 августа 2019 г. по делу № 3а-838/19).

17) По аналогичным делам об установлении кадастровой стоимости соответственно зданий торгового центра, производственно-складского комплекса (Одинцовский р-он), сервисного производственно-торгового складского комплекса, производственных и административных корпусов (г.Мытищи) в размере рыночной в соответствии с проведенными судебно-оценочными экспертизами, суд оценил следующие выявленные экспертом ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость торгового центра: местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов (решения Мособлсуда от 21 октября 2019 г. по делу № 3а-1024/19, от 7 октября 2019 г. по делу № 3а-745/19, от 15 октября 2019 г. по делу № 3а-1020/19 и от 24 октября 2019 г. по делу № 3а-1032/19).

 

3. ОШИБКИ  ЗАЯВИТЕЛЕЙ:

Оспаривать в комиссии или в суде можно только кадастровую стоимость объектов недвижимости, действующую на день обращения, а не устаревшую

18) За несколько дней до обращения истца в суд Правительство Москвы установило новую кадастровую стоимость объектов недвижимости. На этом основании комиссия Росреестра отказала в принятии документов на пересмотр кадастровой стоимости. Суд подтвердил законность отказа в пересмотре кадастровой стоимости, неактуальной на день обращения в суд (решение Мосгорсуда от 22 июля 2019 г. по делу № 3а-3267/19).

19) Правительством Москвы внесены изменения в постановление, устанавливающее размер кадастровой стоимости ряда нежилых зданий, в результате чего она была пересчитана в сторону увеличения со дня вступления в силу этого постановления (со дня опубликования).

Между тем, Конституционный Суд РФ неоднократно подчёркивал, что в соответствии с требованиями ст. 5 Налогового кодекса РФ акты законодательства о налогах и сборах вступают в силу не ранее, чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования. Исходя из этого, такой акт вступает в силу с 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, наступающего после окончания месячного срока со дня его официального опубликования.

По этому основанию решением Мосгорсуда от 31 октября 2018 г. вышеназванное положение постановления Правительства Москвы признано незаконным (Верховный Суд РФ оставил решение в силе).

Ссылаясь на то, что о нарушении своих прав представителю организации стало известно после ознакомления с апелляционным определением Верховного Суда РФ в день его опубликования на сайте, он обратился в суд с иском об оспаривании решения комиссии Росреестра 2016 г., установившую кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого здания на основании постановления Правительства Москвы, признанного впоследствии незаконным.

В удовлетворении нескольких таких исков суд отказал по причине многократного пропуска 3-месячного срока на оспаривание решения комиссии от ноября 2016 г., т.к. дата вступления в силу судебного решения о незаконности нормативного правового акта правового значения в данном случае не имеет.

Решения Мосгорсуда от 16 июля 2019 г. по делу № 3а-3734/19, от 13 августа 2019 г. по делам № 3а-4088/19, № 3а-4308/19, от 19 августа 2019 г. по делу № 3а-4310/19, от 11 сентября 2019 г. по делам № 3а-4846/19, № 3а-4847/19, от 18 сентября 2019 г. по делам № 3а-4294/19, № 3а-4145/19, № 3а-4123/19).

Для пересмотра кадастровой стоимости недвижимости в комиссию представляется оригинал отчёта об оценке, а не его копия, а также само заключение об оценке

20) По этому основанию суд признал законным отказ комиссии Росреестра в изменении кадастровой стоимости нежилых помещений (решение Мосгорсуда от 28 июня 2019 г. по делу № 3а-3159/19).

Пропуск срока: оспаривание кадастровой стоимости возможно лишь до внесения в ЕГРН сведений о результатах очередной кадастровой оценки

21) Три организации – собственники нежилых помещений обратились в комиссию Росреестра с заявлением об установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной 9 января 2019 г. – в первый рабочий день после последнего дня срока, истекшего в выходной 31 декабря 2018 г. (ст.ст. 193, 194 ГК РФ).

В принятии заявлений комиссия отказала со ссылкой на установление в ЕГРН в этот же день, 9 января, новой кадастровой стоимости, поскольку прежняя применялась до 31 декабря 2018 г. Общие же положения ГК РФ об исчислении сроков в этом случае неприменимы в связи с наличием специального правового регулирования (применением Закона об оценочной деятельности).

В удовлетворении исков суд отказал, согласившись с позицией комиссии о возможности пересмотра лишь действующей кадастровой стоимости и наличие возможности подать соответствующее заявление в комиссию в срок до 29 декабря 2018 г. включительно - последний рабочий день комиссии в 2018 году (решение Мосгорсуда от 2 августа 2019 г. по делу № 3а-2543/19).

Судебные расходы по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной НЕ ВЗЫСКИВАЮТСЯ

22) Не взыскиваются судебные расходы по делу об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, когда удовлетворение таких требований сводится не к наличию спора о праве, а к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости).

В этом случае решение суда не рассматривается как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом юридических интересов (решение Мосгорсуда от 2 июля 2019 г. по делу № 3а-1479/19).

Аналогичное решение Мосгорсуда об отказе в удовлетворении требования о возмещении судебных расходов принято 10 сентября 2019 г. (дело № 3а-2840/19).

 

Обзор подготовлен МОО «Правозащитная организация «Восход»

7 декабря 2019 г.