24.01.2021 23:20

Реновация жилья в вопросах и ответах

1. Проживаем в собственной квартире в пятиэтажке в зеленом районе, вошедшей в программу реновации. Несмотря на то, что наша семья была категорически против реновации, большинство соседей проголосовали «за». Теперь переселяют в высотку вблизи крупной автомагистрали. Чиновники грозятся выкинуть через суд, если мы не согласимся на квартиру, смотреть которую и не хотим. Что же теперь делать?

Инициаторы программы реновации московского жилья – это приближенные к руководству Правительства Москвы строительные магнаты («группа ПИК» и др.), пожелавшие нажиться на дороговизне московской земли в приглянувшихся районах.

В июне 2017 г. автор этих строк, являясь заместителем председателя Совета по правам человека при президенте РФ, разработал экспертное заключение президиума СПЧ о неприемлемости московской программы реновации.

Основным возражением СПЧ была очевидная социальная безответственность авторов реновации, предполагающей использование бюджетных средств на цели благоустройства территории и комплексного обновления среды проживания при наличии длительное время не выполненных г.Москвой социальных обязательств перед десятками тысяч семей очередников и жителями непригодных для проживания домов, десятки лет ютящихся в крохотном жилье в ожидании выполнения государством своих жилищных обязательств.

Практически ничего из заключения властями учтено не было, и президент подписал явно неконституционный закон.

Раздел 6 экспертного заключения посвящён нарушению неприкосновенности жилища, права частной собственности и свободного выбора места жительства жителей сносимых домов.

Отказ от учёта мнения собственника квартиры при решении вопроса о сносе дома не соответствует ни одной из шести конституционно значимых целей, ради которых федеральный закон может ограничить права человека.

Противоречащие ряду положений Конституции РФ статьи 7.1. и 7.3. Федерального закона о статусе столицы РФ подлежат оспариванию в Конституционном Суде РФ, куда может обратиться:

- собственник сносимого по реновации дома с жалобой о проверке конституционности,

- или суд, рассматривающий дело о принудительном выселении такого собственника, с аналогичным запросом.

На правовую позицию СПЧ можно ссылаться как в жалобе в Конституционный Суд РФ, так и в возражении на иск о выселении с принуждением к получению другого жилья. В возражении можно просить суд не применять не соответствующие Конституции РФ вышеназванные нормы права (пп. 4 п. 3 статьи 11 ЖК РФ), хоть это и заведомо нереально. Других способов защиты нет.

2. Решает ли реновация проблему расселения ветхого жилья, уже признанного аварийным?

Аварийное жильё расселяется по другим механизмам и иной процедуре. Целью реновации является не расселение аварийного и ветхого жилья, а лишь предотвращение аварийности еще не аварийных домов на земельных участках, приглянувшихся инвесторам.

В частности, как указано в пояснительной записке к проекту федерального закона о реновации московского жилья (принятого 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ):

«… в Москве остается значительный объем морально и физически устаревшего жилищного фонда, требующего срочного обновления. … Применение при реновации жилищного фонда правовых механизмов переселения из аварийного жилья невозможно к тем домам, которые морально и физически устарели, являются ветхими, но формально не соответствуют установленным законодательством критериям аварийности и не могут быть признаны аварийными в порядке, установленном Правительством Российской Федерации».

Согласно поправкам Правительства РФ к этому законопроекту

«под реновацией жилищного фонда в городе Москве (далее также – реновация) понимается совокупность мероприятий, осуществляемых в целях предотвращения формирования аварийного жилищного фонда в городе Москве, …».

Исходя из этого, в список программы реновации вошли 5173 дома в 92 районах Москвы независимо от состояния конструктивных элементов и инженерных систем и без информирования жителей о таковом. Лишь несколько из них были признаны аварийными.

В то же время, в вышеназванный список не попали реально аварийные и ветхие дома, включая десятки бывших ведомственных общежитий, официально признанных аварийными еще в прошлом веке, в которых десятилетиями не проводился капремонт, но там законно проживают сотни семей москвичей, включая очередников (по ордерам и с регистрацией по месту жительства).

3. При фактически точечном строительстве новых домов какие предусмотрены гарантии учета ранее утвержденных особенностей систем градостроительного жизнеобеспечения района (инженерно-коммунальных, социальных, транспортных и других)?

Основной 141-й федеральный закон содержит норму о том, что территория строительства домов по реновации обеспечивается объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры в соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки.

При этом, в закон включена парадоксальная норма о том, что подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной, и с даты утверждения новой документации старая признается утратившей силу.

Это позволяет в т.ч. не проводить процедуры публичных слушаний и общественных обсуждений при утверждении градостроительной документации, не учитывая тем самым интересы местных жителей.

Кроме того, столь фрагментарное и бессистемное утверждение градостроительной документации может привести к инфраструктурным коллапсам и росту социальной напряженности, на что обращал внимание СПЧ в вышеназванном экспертном заключении. Госдумой это было учтено лишь частично.

4. Какие квартиры предоставляются по программе реновации и в каких домах?

Вопреки бравым отчётам властей и сообщениям в СМИ к январю 2020 г. в Москве ещё не построено ни одного дома по программе реновации (первые специально спроектированные дома планируется сдать в эксплуатацию в 2020 - 2021 годах). Сейчас жильё предоставляется в ранее построенных домах, лишь приспособленных под требования программы реновации.

А требования эти следующие:

Дома должны быть современными монолитными или панельными с высокой энергоэффективностью и кондиционерами. Планировка квартир - предусматривать возможность трансформации межкомнатных стен или иметь проемы в стенах; входы в подъезды со стороны двора и с улицы, а в нежилые помещения на первых этажах - только со стороны улицы.

Входные группы должны обеспечивать безбарьерную среду и удобный доступ для маломобильных граждан. В частности, минимизированный перепад между уровнем входа с тротуара и уровнем пола входного вестибюля, пол во входном вестибюле на одном уровне с входами в лифты.

Основные новостройки по реновации сейчас заселяются в Бескудниково, Котловке, Пресненском районе, Южном Медведково и Проспекте Вернадского. Это, как правило, дома выше 9 этажей, и такие высотки не являются комфортным жильём. 

5. Предусмотрены ли в заселяемых по реновации домах требования к озелененности района и двора, количеству машиномест, наличию и доступности детского сада, школы и поликлиники?

Ни основным федеральным законом от 1 июля 2017 г. № 141-ПП, ни Законом г.Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 специальные условия не предусмотрены, есть лишь отсылка к требованиям действующего законодательства.

6. Смогут ли дети сразу пойти в детский сад и школу или еще придется ждать очереди на их постройку - расширение?

Жильё по программе реновации предоставляется в домах, построенных в этом же районе (кроме ЗелАО и ТиНАО). Поэтому и как показывает практика, детям не придется менять ни детский сад, ни школу. В районах же с напряженным положением с обеспеченностью местами в школах и в детских садах и яслях эти проблемы могут еще некоторое время сохраняться. 

7. Сколько вариантов новых квартир предлагается по реновации и в какой срок надо дать согласие на один из них?

Количество предлагаемых вариантов законодательством не установлено, всё зависит от наличия и характеристик квартир. Могут предложить и один, и три варианта.

В любом случае, несогласие с предложенным вариантом должно быть мотивированным, со ссылками на детальные недостатки и нарушения конкретных положений законодательства. Для этого лучше провести независимую инженерно-техническую оценку квартиры, мест общего пользования и др.

Более подробно о том, что делать, если очередникам предлагается плохое жильё, см. в нашем ролике здесь и на портале http://order.domsovet.su.

В случае неподписания договора на предоставляемое жильё в течение 90 дней со дня получения проекта договора, ДГИ г.Москвы может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора и принудительном переселении.

И при наличии судебного спора только подача возражения о наличии конкретных существенных нарушений может быть основанием к предоставлению приемлемого варианта или устранению нарушений за счёт жилищного департамента.

8. Можно ли получить денежную компенсацию взамен квартиры?

Да, по заявлению собственника квартиры в московский Фонд реновации можно получить за свою квартиру компенсацию в размере рыночной стоимости. Заявление на выплату компенсации надо направить в течение 30 дней с момента получения проекта договора мены. 

9. Ознакомившись с месположением и планировками квартир, предложенных жителям соседнего дома по реновации, мы с соседями хотим отказаться от участия в ней. Как это сделать?

От участия в программе реновации (или ее проекте) можно отказаться путем проведения общего собрания собственников, если за это решение проголосует более 1/3 собственников. Такое голосование может быть проведено только до заключения первого договора о предоставлении нового жилья либо получения выкупной стоимости за первую квартиру и не ранее 90 дней со дня включения дома в программу реновации. 

10. Могут ли участвовать в программе реновации жители дома, который не относится к построенным в первый период индустриального домостроения?

Прежде всего, напомню, что к домам первого периода индустриального домостроения относятся крупнопанельные пятиэтажки серий серии 1-515, 1605-АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35, дома с неполным каркасом серии 1-335, крупноблочные дома серии 1-510, дома с кирпичными несущими стенами серий 1-511, 1-513, II-34 и многоквартирные дома из объемных блоков.

У них тонкие наружные стены из ребристого керамзитобетона, низкие теплозащитные свойства и их реконструкция невозможна или экономически нецелесообразна.

В программу реновации включаются не только эти дома, но и аналогичные им по конструктивным характеристикам, в которых собственники и социальные наниматели 2/3 голосов проголосовали за вхождение в программу реновации.

С итогами голосования и включёнными в программу домами можно ознакомиться здесь. Если ваш дом не включен в действующую программу реновации, то участвовать в ней вы не можете, и перспективу включения дома в проект следующего этапа реновации следует уточнить в Департаменте городского имущества г.Москвы, обратившись с письменным запросом в свободной форме. 

11. Оплачивает ли городской бюджет переезд в новое жилье?

Переезд оплачивается городом в случае "добровольного" переселения по предложению жилищного департамента, и не оплачивается при "принудительном" переселении по решению суда. 

12. Какой порядок и какие льготы желающим докупить жилье за свой счет?

Участники программы реновации могут приобрести за доплату вторую квартиру или единственную квартиру большей площади или с большим количеством комнат по сравнению с предоставляемой равнозначной.

Это можно сделать однократно одним из двух способов: до подписания договора на равнозначное жильё либо купить со скидкой вторую квартиру в течение двух лет после приобретения первой по реновации.

В обоих случаях возможно приобретение жилья общей площадью не более 100 м² со скидкой 10 % (при его наличии в Фонде реновации). И эта квартира (квартиры) должна находиться в этом же или в таком же доме, где предоставляется жильё по реновации, но обязательно в этом же районе Москвы (в Зел.АО и ТиНАО – в том же округе).

Обратите внимание на довольно странное условие в законе: на докупку площади отводится срок не более чем 30 дней, а на согласие с квартирой, предложенной по реновации 90 дней. То есть до истечения срока заключения договора мены или купли-продажи на квартиру по реновации вы уже должны не просто определиться, а заключить договор на докупку площади. 

13. Предусмотрена ли компенсация владельцам и собственникам нежилых помещений в домах, сносимых по реновации?

Собственники нежилых помещений получают равноценную денежную компенсацию за свои помещения, а договор аренды на равнозначное помещение в доме по реновации заключается на 10 лет. 

14. Оплачивают ли капремонт собственники квартир в домах, вошедших в программу реновации?

Не оплачивают, ведь дом уже включен в программу сноса (как и жители домов, признанных аварийными). 

15. У меня есть вторая квартира. Получу ли я другую по реновации вместо сносимой?

Получите. Для участия в программе реновации не требуется не иметь другого жилья. 

16. Нас не признали малоимущими и не приняли на жилищный учёт. Весь микрорайон идет под расселение, сможем ли мы участвовать в реновации?

Если дом включат в программу, то сможете. Для участия в реновации не обязательно быть малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. 

17. Проживаем в бывшем общежитии, попавшем под реновацию, без прописки (регистрации по месту жительства), т.к. в ее оформлении завод постоянно отказывает еще с советских времен. В квартире есть неузаконенная перепланировка (снесена стена), сделанная прежними жильцами. Сможем ли мы участвовать в программе реновации?

Сможете. Для участия в программе реновации имеет значение только законность вселения в общежитие (как работник наймодателя). Она подтверждается решением администрации и профкома о предоставлении жилья, ордером, договором найма, а при отсутствии этих документов – финансовым лицевым счётом, по которому вы оплачиваете ЖКУ.

Ваше отнесение к категории законно вселенных и длительное принятие наймодателем оплаты жилищно-коммунальных услуг является достаточным доказательством подтверждения наличия отношений жилищного найма. А вид найма определяется законом (при отсутствии договора найма). Подробнее об этом - см. в нашем ролике Как возникает и прекращается право на жильё и на портале http://dom.domsovet.su/.

При изложенных обстоятельствах вы в любом случае не являетесь временными жильцами и имеете самостоятельное право на занимаемое жильё. Для участия в программе реновации этого достаточно.

Наличие неузаконенной перепланировки тоже роли не играет, ведь дом всё равно сносится. 

18. Наш дом попал в программу сноса по реновации. Мы с мужем в разводе, дети стали взрослыми и в квартире по договору соцнайма проживаем разными семьями, на жилищном учёте не состоим. Сможем ли мы получить по реновации 2 квартиры, если установим в суде факт раздельного ведения хозяйства и признания разными семьями? Если нет, то изменится ли ситуация, если мы приватизируем занимаемую квартиру?

В обоих случаях не сможете.

Во-первых, другая квартира, предоставляемая по реновации семье неочередников должна быть б0льшей общей площадью и не меньшим количеством комнат, чем старая. Новая квартира должна отвечать только этим требованиям, и никакие иные обстоятельства правового значения не имеют.

Во-вторых, с 2005 г. нельзя сделать из квартиры коммуналку, заключив отдельные договоры соцнайма по решению суда о признании разными семьями.

В-третьих, суды больше не выносят решений о признании разными семьями в целях предоставления отдельных квартир. Это мотивируется тем, что признание разными семьями возможно лишь при наличии разных договоров соцнайма на отдельные комнаты, изначально предоставленные разным семьям (т.е. в каждом из которых указана отдельная семья).

Судебная практика сейчас исходит из того, что если наниматель с членами семьи  зарегистрированы в квартире на основании одного договора социального найма как члены одной семьи, то их нельзя признать разными семьями, и развод тоже не имеет значения (см. определения Мосгорсуда от 14 мая 2019 г. и от 20 июня 2019 г. по делу семьи Манаенковых).

Приватизация квартиры ситуации не меняет, поскольку и в этом случае определяющим обстоятельством будет изначальное вселение других лиц именно в качестве членов семьи собственника по его согласию (см. п. 11 «б» постановления Пленума Верховного Суда РФ о практике применения ЖК РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Таким образом, получить 2 квартиры по реновации взамен одной небольшой могут только очередники, которым предоставляется жильё не равнозначное, а сразу по норме предоставления (в Москве - по 18 кв. м общей площади на человека). 

19. Я инвалид-колясочник, проживаю с женой в 2-комнатной квартире на втором этаже в доме, расселяемом по реновации. Индивидуальной программой реабилитации инвалида мне противопоказано проживание в доме без лифта выше второго этажа. ДГИ г.Москвы предложило в качестве разнозначной 2-комнатную квартиру б0льшей площади на 5 этаже без лифта. Законно ли это и что делать?

Это незаконно. Соблюдение в отношении вас требований законодательства о реновации в части предоставления жилья больщей площади и неменьшим количеством комнат не освобождало ДГИ г.Москвы от обязанности соблюсти и положения ст. 17 Федерального закона о социальной защите инвалидов от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ.

Чиновники не учли, что инвалидам жилые помещения должны предоставляться с учетом состояния их здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств в соответствии с индивидуальной программой реабилитации или абилитации инвалида.

Предоставление квартиры, не соответствующей ИПРИ, ухудшает ваши жилищные условия, и такое жильё не может считаться равнозначным.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении судебной коллегии Мосгорсуда от 20 февраля 2019 г. по делу Загородниковых применительно к аварийному жилью. Его можно использовать по аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ).

Вам нужно отказываться от предоставления этой квартиры со ссылкой на вышеназванную статью закона и просить предоставить другую квартиру. В случае отказа надо обращаться в прокуратуру. Жалобу в прокуратуру вам бесплатно подготовят специалисты ПО «Восход».

20. Я проживаю в коммуналке в комнате площадью 12 кв. м, дом включен в программу реновации. Если мне предоставят комнату чуть большей площади, должна ли она быть изолированной и будет ли это опять коммуналка?

Взамен освобождаемой комнаты в коммуналке участникам программы реновации предоставляется не комната, а отдельная квартира. И более того, если занимаемая комната находится в долевой или совместной собственности, то каждому собственнику должны быть предоставлены отдельные квартиры в долях пропорционально имеющимся. Это прямо предусмотрено и федеральным, и московским законом о реновации. Правда, мы с такими случаями пока не сталкивались. 

21. Наша пятиэтажка включена в программу реновации, но накопился большой долг по оплате ЖКУ, оплатить который мы пока не в состоянии. Нам предоставят другое жилье только после полной оплаты ЖКУ?

Нет, взыскание долгов по ЖКУ не связано с предоставлением жилья по реновации. Долги взыскиваются отдельно и не влияют на переезд. Другая квартира будет предоставлена даже без навязывания обязательства погасить коммунальный долг по прежней.

22. Мы стоим в очереди на улучшение жилищных условий с 2006 г. как малоимущие. Могут ли нам предоставить по реновации другое жильё сразу по норме как очередникам?

Семьям, состоящим на жилищном учёте, по реновации предоставляется другое жильё сразу по норме предоставления со снятием с жилищного учёта. Причем не важно, встали ли вы на учёт до или после 1 марта 2005 г.: другое жильё по нормам предоставляется всем очередникам.

Если вас будет устраивать местоположение нового дома и характеристики предложенной большой квартиры (или квартир), разумно получить жильё сразу по норме предоставления. Если же на большой состав семьи очередников, в которой уже несколько семей, вам предлагается одна огромная квартира по норме предоставления, от неё стоит отказаться в пользу меньшей, чтобы в дальнейшем получить еще одну со снятием с жилищного учёта. Как показывает практика, 4-х и более комнатные квартиры размениваются или продаются годами и со скидкой.

См. Какое жильё должно предоставляться очередникам в Москве.

23. Мы как очередники получили квартиру по реновации площадью по нормативу. Можем ли сохранить занимаемую комнату при отсутствии в договоре условия о ее освобождении?

Не можете даже при отсутствии соответствующего условия в договоре, т.к. получение нового жилья по норме предоставления прекращает право на прежнее жильё в силу прямого указания закона.

24. Квартира в сносимом доме приобреталась по ипотеке и находится в залоге у банка. Потребуется ли досрочно погашать кредит за нее в случае сноса дома?

Не потребуется, т.к. залог автоматически перейдёт на новую квартиру, которую банк будет обязан принять в залог. Но это лишь в случае, если рыночная стоимость новой квартиры будет выше старой. К сожалению, так бывает не всегда и тогда этот вопрос придётся решать с банком и ДГИ г.Москвы. 

25. Проживаем в ветхой пятиэтажке в Подольске. Предоставят ли нам другое жилье по реновации?

Предоставят - программа реновации уже реализуется и в Московской области.

Если ваш дом ещё не вошёл в программу реновации, при наличии у дома явных признаков аварийности и опасности для жизни и здоровья жителей лучше заняться признанием его аварийным. Ознакомьтесь с информацией на нашем портале http://snos.domsovet.su/ и в ютуб-канале ПО Восход, мы всегда готовы оказать правовую помощь

 

24 января 2020 г.

руководитель ПО Восход

Евгений Бобров