Как приватизировать квартиру в бывшем общежитии, оформленную в нежилом фонде

Статья 7 Вводного закона к ЖК РФ перевела все бывшие ведомственные общежития в жилищный фонд социального использования, обязав заключить с законно вселенными жителями договоры соцнайма с правом приватизации, причём безо всяких условий. Законно вселены все работники, имевшие право на площадь в общежитии в период вселения.

К нам продолжают обращаться жители общежитий, с которыми чиновники не заключают договоры соцнайма на комнатушки, предоставленные порой ещё при социализме. Ссылаются на данные БТИ о принадлежности к нежилому фонду или наличии вспомогательного назначения (кабинет, красный уголок, комната отдыха, бельевая и др.).

Давайте разберемся, насколько это законно.

Общеизвестно, что при заселении общежитий балансодержатели часто не оформляли жилищные документы (ордер, договор найма, регистрацию по месту жительства) и ни переводили помещения в жилой фонд.

При вселении на т.н. койко-место жителей даже прописывали без указания комнаты (в паспортах вместо номера комнаты указывалось "общ.").

Документов об отнесении к нежилому фонду часто нет ни в жилищных органах и архивах, ни в материалах БТИ.

Тогда отказ вообще надуманный, ведь ничто не мешает в ходе очередной инвентаризации оформить назначение помещения по фактическому использованию. Столичное законодательство обязывает ДГИ Москвы менять статусы таких помещений.

Мы поступаем так. Помимо обращения о заключении договора соцнайма или приватизации просим наймодателя оформить помещение в жилом фонде. Одновременно - в Роспотребнадзор о проверке его соответствия санитарным критериям жилого помещения.

После отказа ДГИ проводим строительно-техническую экспертизу, и если помещение соответствует требованиям жилого - обращаемся в суд с иском о заключении договора соцнайма или приватизации как жилого.

Затем остаётся только заставить наймодателя поменять статус на жилой фонд. Будучи ответчиком в судебном споре, он уже не может оспаривать установленные судом обстоятельства. Не говоря о том, что законодательство прямо обязывает жилищный департамент правильно оформлять статусы всех помещений в бывших общежитиях при заключении договоров соцнайма.

С приватизацией ещё проще. В случае удовлетворения такого иска с просьбой изменить назначение помещения в БТИ обращается наниматель уже как собственник.

Доказательствами принадлежности к жилому фонду будет вселение как работника по ордеру или договору найма, оформление регистрации, многолетнее проживание с оплатой ЖКУ. Ведь наймодатель, много лет принимая оплату за жильё, признавал законность найма и не обращался с иском о выселении.

Обязанность жилищного департамента заключить договор соцнайма при наличии этих обстоятельств удалось доказать в одном из дел, недавно рассмотренных Верховным Судом РФ.

В определении Судебной коллегии по гражданским делам от 28 января 2020 г. суд подтвердил вытекающую из закона обязанность наймодателя заключить договор соцнайма с одновременным оформлением квартиры в жилом фонде.

Что и требовалось доказать.