Дольщики

Защита прав участников долевого строительства

Покупка жилья в непостроенном доме дешевле, но опаснее: не все застройщики добросовестные. Чего только стоят навязываемые ими виды «жилищных» договоров: предварительный, договор инвестирования, бронирования, простого товарищества и даже …договор займа. Все они не соответствуют основному Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ).

Закон № 214-ФЗ разрешает застройщикам привлекать деньги дольщиков в строительство их жилья ТОЛЬКО по договорам долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов либо организации жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива (часть 2 статьи 1).

В случае нарушения этой обязанности дольщик может потребовать в судебном порядке признания сделки недействительной, ссылаясь на суть договора независимо от его названия.

Наиболее распространенными злоупотреблениями недобросовестных застройщиков являются заключение с дольщиками:

- предварительного договора участия в долевом строительстве. Он не регистрируется в Росреестре и не обеспечивает в дальнейшем заключения основного договора. В редких случаях при наличии всех существенных условий ДДУ его можно признать в судебном порядке основным договором;

- предварительного договора купли-продажи. Он также не регистрируется в Росреестре и не гарантирует передачу квартиры по завершении строительства;

- договора займа, включая вексель. Ни тот, ни другой не предусматривают обязанности застройщика предоставить квартиру дольщику, а если предусматривают, то являются притворными сделками. Кроме того, в случае банкротства застройщика дольщик, вероятнее всего, останется ни с чем.

Застройщики применяют эти «серые» схемы, чтобы уклониться от государственного контроля и завладев деньгами дольщиков, мошеннически их присвоить.

Предварительные договоры купли-продажи, так же как и займа не имеют юридической силы. Необходимо настаивать именно на заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, какие бы альтернативы ни предлагал застройщик, а в случае отказа в этом, лучше не связываться с таким застройщиком и обратиться с жалобой:

- в министерство строительства соответствующей области (контроль и надзор в области долевого строительства);

- управление Роспотребнадзора (контроль и надзор в сфере защиты прав потребителей - проверка соответствия условий заключенных договоров долевого участия законодательству о защите прав потребителей);

- в полицию или прокуратуру (выявление мошенничества, надзор за соблюдением законодательства и защита прав граждан).

Нарушения прав дольщиков в основном связаны с затягиванием или прекращением строительства дома и наличием в новой квартире недоделок. Эти проблемы усугубляются подписанием договора ДДУ и соглашений с незаконными условиями и другими ошибками во взаимоотношениях с застройщиком, нарушившим Закон № 214-ФЗ.

Споры с участием дольщиков можно условно разделить на 3 основные группы:

- возмещение убытков за просрочку сдачи дома, включая неустойку (с возможным расторжением ДДУ);

- споры о правах на объекты долевого строительства и их качестве;

- отказ во включении в Реестр обманутых дольщиков.

У каждого застройщика есть юридический отдел или юрист, призванные защитить застройщика от любых претензий дольщиков. Хотя законодательство и судебная практика Верховного Суда РФ в целом защищают интересы граждан, важно не допустить ошибок, чтобы хоть небольшое, но всё-таки жильё, стало как можно быстрее своим.

Упустив в договоре важную деталь, можно потерять вложенные деньги и оказаться втянутым в судебную тяжбу. При наличии сомнений в правильности действий целесообразно обратиться к специалисту, который оценит законность предложенного договора и возможное наличие в нем скрытых нарушений ваших прав. Поскольку обманутых дольщиков, к сожалению, меньше не становится, и в грамотных специалистах недостатка нет, важно не ошибиться в выборе юриста.

Мы защищаем граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков и органов власти в новостройках, по следующим проблемам:

- включение в реестр пострадавших дольщиков,

- взыскание неустойки и штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов и других убытков за задержку сдачи дома,

- признание прав на объекты долевого строительства,

- расторжение договора долевого участия,

- устранение некачественного ремонта и других нарушений условий договора,

- и др.

Способы защиты прав дольщиков при бездействии застройщика в строительстве дома, просрочке определенного договором срока его сдачи, наличии грубых строительных недоделок или других нарушений следующие:

- сначала подается претензия к застройщику (досудебный порядок),

- при наличии определенных оснований можно обратиться с заявлением о включении в Реестр пострадавших соинвесторов и в полицию на возможное мошенничество,

- в случае отказа в удовлетворении претензии либо неполучении ответа в течение 10 дней можно обратиться с иском в суд (о взыскании неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов и компенсации морального вреда за просрочку сдачи дома, о расторжении договора долевого участия; о признании за собой права собственности на объект долевого строительства или с другим иском).

Выбор способа и адресата обращения зависит от нарушенного права. Неквалифицированные жалобы в максимально жесткой форме во все инстанции могут привести лишь к банкротству небольшого застройщика вместо завершения им последней стадии строительства дома.

В сумму компенсации от застройщика входят:

- неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (если дольщиком является гражданин, то сумма возрастает вдвое) – часть 6 статьи 2 Закона № 214-ФЗ;

- штраф по части 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50 % от суммы неустойки. Причем размер указанной неустойки не может быть снижен по ст. 333 ГК РФ (но суды ее часто снижают, подробнее о мотивах снижения размера неустойки и судебной практике её взыскания – в разделе Практика / Дольщики);

- судебные расходы (оплата услуг представителя, расходы на доверенность, почтовые расходы и др.);

- компенсация морального вреда;

- другие признанные судом необходимыми расходы (например, на найм другого жилья схожей площади, если негде жить).

Особенности участия в строительстве жилья путем вступления в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы

Закон № 214-ФЗ допускает строительство многоквартирных домов путем вступления дольщиков в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (далее - ЖСК и ЖНК). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и ЖСК и ЖНК, регулируются не этим законом, а Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Так, в соответствии с положениями глав 11 и 12 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных законодательством случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в доме жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом кооператива. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса.

Аналогичные положения установлены Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Привлечение денежных средств граждан для строительства кооперативом жилого дома возможно только после получения разрешения на строительство и при наличии документов на отведенный под строительство земельный участок.

Следует иметь в виду, на правоотношения, связанные с приобретением права собственности на жилые помещения путем участия в ЖСК и ЖНК, не распространяются ни положения Закона № 214-ФЗ (в том числе в части требований к порядку привлечения и использования денежных средств граждан и установленных в связи с этим гарантий), ни законодательство о защите прав потребителей.

Разрешение вопросов, связанных с возмещением вреда и убытков, причинных членам жилищно-строительного кооператива, осуществляется в общем порядке, установленном статьями 12, 15 и положениями главы 25 ГК РФ.

По вопросам обеспечения прав участников долевого строительства мы оказываем консультации (бесплатно), готовим жалобы (бесплатно), претензии (тоже бесплатно), запросы, составляем правовые заключения на договоры, иски в суд, участвуем во внесудебном урегулировании спора и осуществляем представительство в судах всех инстанций.