Адрес: ​​​Московская область, Наро-Фоминский р-н,
п. Селятино д. 81 (здание администрации) к. 408

E-mail: poinfo@bk.ru

Как приватизировать квартиру в бывшем общежитии, оформленную в нежилом фонде

Статья 7 Вводного закона к ЖК РФ перевела все бывшие ведомственные общежития в жилищный фонд социального использования, постановив заключить с законно вселенными жителями договоры соцнайма с правом приватизации, причём безо всяких условий. Законно вселены все работники, имевшие право на площадь в общежитии в период вселения.

К нам продолжают обращаться жители общежитий, с которыми чиновники не заключают договоры соцнайма на комнатушки, предоставленные порой ещё при социализме. Сотрудники ДГИ г.Москвы в обоснование отказов ссылаются в т.ч. на данные БТИ о нахождении помещения в нежилом фонде либо наличии вспомогательного назначения (кабинет, красный уголок, комната отдыха, сушилка и др.).

Давайте разберемся, насколько это законно.

Общеизвестно, что при вселении работников балансодержатели общежитий часто не утруждались обязанностью оформлять ни необходимые жилищные документы (ордер, договор найма, регистрацию по месту жительства), ни переводить помещения в жилой фонд при заселении.

При вселении на т.н. койко-место их даже прописывали без указания комнаты (в паспортах вместо номера комнаты "общ.").

Между тем, документов об отнесении к нежилому фонду часто нет ни в жилищных департаментах и архивах, ни в материалах БТИ.

Тогда отказ вообще надуманный, т.к. ничто не мешает в ходе очередной инвентаризации оформить назначение помещения по фактическому использованию.

В этих ситуациях мы делаем так. Помимо обращения о заключении договора соцнайма или приватизации просим наймодателя и жилищную инспекцию перевести помещение в жилой фонд. Одновременно - в Роспотребнадзор о проверке его соответствия санитарно-эпидемиологическим критериям жилого помещения.

После отказа в переводе проводим строительно-техническую экспертизу и в случае соответствия помещения требованиям жилого обращаемся в суд с иском о заключении договора соцнайма или приватизации как жилого.

Затем остаётся только заставить наймодателя перевести помещение в жилой фонд. Будучи ответчиком в судебном споре, он уже не вправе оспаривать установленные судом обстоятельства. Не говоря о том, что законодательство прямо обязывает ДГИ г.Москвы надлежаще оформлять статусы всех помещений в бывших общежитиях при заключении договоров соцнайма.

С приватизацией ещё проще. В случае удовлетворения такого иска с просьбой изменить назначение помещения в БТИ обращается наниматель уже как собственник.

Доказательствами принадлежности к жилым является вселение нанимателя как работника по ордеру или договору найма, оформление регистрации, многолетнее проживание с оплатой ЖКУ с длительным неоспариванием наймодателем законности вселения.

Обязанность ДГИ г.Москвы заключить договор соцнайма при наличии этих обстоятельств удалось доказать в одном из дел, недавно рассмотренных Верховным Судом РФ (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам от 28 января 2020 г. № 5-КГ19-221). Высшая судебная инстанция подтвердила вытекающую из закона обязанность наймодателя заключить договор соцнайма с одновременным оформлением квартиры в жилом фонде.

Что и требовалось доказать.