Правозащитная организация Восход

Адрес: ​​​Московская область, Нарофоминский р-он,
п. Селятино д. 81 (здание администрации) к. 408

E-mail: poinfo@bk.ru

Правозащитная организация "Восход"
жилищные споры с органами власти
+7(495) 669-20-33

Дольщики

Защита прав участников долевого строительства

 

Покупка жилья в непостроенном доме дешевле, но опаснее: не все застройщики добросовестные. Чего только стоят навязываемые ими виды «жилищных» договоров: предварительный, договор инвестирования, бронирования, простого товарищества и даже …договор займа. Все они не соответствуют основному Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ).

Закон № 214-ФЗ разрешает застройщикам привлекать деньги дольщиков в строительство их жилья ТОЛЬКО по договорам долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов либо организации жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива (часть 2 статьи 1).

В случае нарушения этой обязанности дольщик может потребовать в судебном порядке признания сделки недействительной, ссылаясь на суть договора независимо от его названия.

Наиболее распространенными злоупотреблениями недобросовестных застройщиков являются заключение с дольщиками:

- предварительного договора участия в долевом строительстве. Он не регистрируется в Росреестре и не обеспечивает в дальнейшем заключения основного договора. В редких случаях при наличии всех существенных условий ДДУ его можно признать в судебном порядке основным договором;

- предварительного договора купли-продажи. Он также не регистрируется в Росреестре и не гарантирует передачу квартиры по завершении строительства;

- договора займа, включая вексель. Ни тот, ни другой не предусматривают обязанности застройщика предоставить квартиру дольщику, а если предусматривают, то являются притворными сделками. Кроме того, в случае банкротства застройщика дольщик, вероятнее всего, останется ни с чем.

Застройщики применяют эти «серые» схемы, чтобы уклониться от государственного контроля и завладев деньгами дольщиков, мошеннически их присвоить.

Предварительные договоры купли-продажи, так же как и займа не имеют юридической силы. Необходимо настаивать именно на заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, какие бы альтернативы ни предлагал застройщик, а в случае отказа в этом, лучше не связываться с таким застройщиком и обратиться с жалобой:

- в министерство строительства соответствующей области (контроль и надзор в области долевого строительства);

- управление Роспотребнадзора (контроль и надзор в сфере защиты прав потребителей - проверка соответствия условий заключенных договоров долевого участия законодательству о защите прав потребителей);

- в полицию или прокуратуру (выявление мошенничества, надзор за соблюдением законодательства и защита прав граждан).

Нарушения прав дольщиков в основном связаны с затягиванием или прекращением строительства дома и наличием в новой квартире недоделок. Эти проблемы усугубляются подписанием договора ДДУ и соглашений с незаконными условиями и другими ошибками во взаимоотношениях с застройщиком, нарушившим Закон № 214-ФЗ.

Споры с участием дольщиков можно условно разделить на 3 основные группы:

- возмещение убытков за просрочку сдачи дома, включая неустойку (с возможным расторжением ДДУ);

- споры о правах на объекты долевого строительства и их качестве;

- отказ во включении в Реестр обманутых дольщиков.

У каждого застройщика есть юридический отдел или юрист, призванные защитить застройщика от любых претензий дольщиков. Хотя законодательство и судебная практика Верховного Суда РФ в целом защищают интересы граждан, важно не допустить ошибок, чтобы хоть небольшое, но всё-таки жильё, стало как можно быстрее своим.

Упустив в договоре важную деталь, можно потерять вложенные деньги и оказаться втянутым в судебную тяжбу. При наличии сомнений в правильности действий целесообразно обратиться к специалисту, который оценит законность предложенного договора и возможное наличие в нем скрытых нарушений ваших прав. Поскольку обманутых дольщиков, к сожалению, меньше не становится, и в грамотных специалистах недостатка нет, важно не ошибиться в выборе юриста.

Мы защищаем граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков и органов власти в новостройках, по следующим проблемам:

- включение в реестр пострадавших дольщиков,

- взыскание неустойки и штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов и других убытков за задержку сдачи дома,

- признание прав на объекты долевого строительства,

- расторжение договора долевого участия,

- устранение некачественного ремонта и других нарушений условий договора,

- и др.

Способы защиты прав дольщиков при бездействии застройщика в строительстве дома, просрочке определенного договором срока его сдачи, наличии грубых строительных недоделок или других нарушений следующие:

- сначала подается претензия к застройщику (досудебный порядок),

- при наличии определенных оснований можно обратиться с заявлением о включении в Реестр пострадавших соинвесторов и в полицию на возможное мошенничество,

- в случае отказа в удовлетворении претензии либо неполучении ответа в течение 10 дней можно обратиться с иском в суд (о взыскании неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов и компенсации морального вреда за просрочку сдачи дома, о расторжении договора долевого участия; о признании за собой права собственности на объект долевого строительства или с другим иском).

Выбор способа и адресата обращения зависит от нарушенного права. Неквалифицированные жалобы в максимально жесткой форме во все инстанции могут привести лишь к банкротству небольшого застройщика вместо завершения им последней стадии строительства дома.

В сумму компенсации от застройщика входят:

- неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (если дольщиком является гражданин, то сумма возрастает вдвое) – часть 6 статьи 2 Закона № 214-ФЗ;

- штраф по части 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50 % от суммы неустойки. Причем размер указанной неустойки не может быть снижен по ст. 333 ГК РФ (но суды ее часто снижают, подробнее о мотивах снижения размера неустойки и судебной практике её взыскания – в разделе Практика / Дольщики);

- судебные расходы (оплата услуг представителя, расходы на доверенность, почтовые расходы и др.);

- компенсация морального вреда;

- другие признанные судом необходимыми расходы (например, на найм другого жилья схожей площади, если негде жить).

Особенности участия в строительстве жилья путем вступления в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы

Закон № 214-ФЗ допускает строительство многоквартирных домов путем вступления дольщиков в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (далее - ЖСК и ЖНК). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и ЖСК и ЖНК, регулируются не этим законом, а Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Так, в соответствии с положениями глав 11 и 12 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных законодательством случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в доме жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом кооператива. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса.

Аналогичные положения установлены Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Привлечение денежных средств граждан для строительства кооперативом жилого дома возможно только после получения разрешения на строительство и при наличии документов на отведенный под строительство земельный участок.

Следует иметь в виду, на правоотношения, связанные с приобретением права собственности на жилые помещения путем участия в ЖСК и ЖНК, не распространяются ни положения Закона № 214-ФЗ (в том числе в части требований к порядку привлечения и использования денежных средств граждан и установленных в связи с этим гарантий), ни законодательство о защите прав потребителей.

Разрешение вопросов, связанных с возмещением вреда и убытков, причинных членам  жилищно-строительного кооператива, осуществляется в общем порядке, установленном статьями 12, 15 и положениями главы 25 ГК РФ.

По вопросам обеспечения прав участников долевого строительства мы оказываем консультации (бесплатно), готовим жалобы (бесплатно), претензии (тоже бесплатно), запросы, составляем правовые заключения на договоры, иски в суд, участвуем во внесудебном урегулировании спора и осуществляем представительство в судах всех инстанций.

При наличии только судебной перспективы разрешения спора ознакомьтесь с подготовленной нами новейшей судебной практикой защиты обманутых дольщиков в разделе Практика / Дольщики

В любом случае ознакомьтесь с:

- Памяткой дольщика (разработана Москомстройинвестом),

- Памяткой дольщика (разработана Минстроем Московской области),

- Памяткой дольщика (разработана авторским порталом "Пандиа"),

- Инструкцией для участников долевого строительства «Как не стать обманутым «дольщиком» (разработана Минстроем Нижегородской области),

- Регламентом включения граждан в Реестр пострадавших соинвесторов в Москве (утвержден Москомстройинвестом),

- Процедурой включения граждан в Реестр пострадавших соинвесторов (разработана Минстроем Московской области)

 

Ниже приводим ссылки на основные законодательные акты и обзоры судебной практики:

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ

«Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших», утвержденные приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. № 403

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 г. № 39-ФЗ

Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. № 2300-1

Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28.06.2012 г. № 17

Разъяснение Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 20.05.98 г. № 160

Закон Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» от 01.07.2010 г. № 84/2010-ОЗ

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утвержден президиумом Верховного Суда РФ от 19.09.2002 г.)

Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ (утвержден информационным письмом президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 г. № 143)

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г.)

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014 г.)

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден постановлением президиума Верховного Суда РФ от 19.07.2017 г.)