Судебная практика ПО "Восход" по приватизации служебного жилья и в общежитиях
Приватизация жилья в общежитиях АВТОВАЗа
Приватизация жилья в общежитиях Мосжиркомбината
Приватизация комнаты с подсобным назначением в бывшем ведомственном общежитии
Незаконность принуждения к заключению договора соцнайма в мегакоммуналке
Успешный выкуп комнаты в коммуналке через суд
Приватизация квартиры в порядке наследования (после смерти квартиросъемщика)
Заключение договора соцнайма на комнату при отсутствии ордера
Приватизация комнаты в приватизированном общежитии
Приватизация комнаты в бывшем общежитии, переоборудованном в коммуналки
Отказ в выселении из приватизированного общежития бывших работников, вселенных без ордеров
Приватизация жилья в общежитиях АВТОВАЗа
ОАО «АВТОВАЗ» незаконно приватизировал находящиеся у него на балансе 5 общежитий – многоэтажных домов в г.Тольятти, в которых проживали более 7 тыс. работников завода. 60 семей обратились в суд с исками о приватизации занимаемых комнат и квартир.
Районный суд всем отказал, сославшись на два решения Арбитражного суда об установлении юридического факта владения АВТОВАЗом зданиями общежитий и об отказе прокурору в иске об оспаривании сделки приватизации общежитий, государственную регистрацию права собственности на дома за ОАО «АВТОВАЗ», нежелание завода как собственника передавать жилье работникам.
Самарский областной суд отказал в удовлетворении наших кассационных жалоб и оставил решения в силе.
Мы обрались в Европейский суд по правам человека со ссылкой в т.ч. на вынесение 8 "независимыми и беспристрастными" судьями Автозаводского районного суда г. Тольятти абсолютно одинаковых (кроме имен и адресов) судебных решений на 9 л. с одними и теми же опечатками и описками.
Одновременно обратились с надзорными жалобами в президиум Самарского областного суда, приложив к ним копии жалоб в ЕСПЧ.
Президиум Самарского областного суда все 60 решений отменил и иски удовлетворил (дела рассматривались 2 месяца), согласившись с нашими доводами о многочисленных нарушениях судами норм материального и процессуального права. Так, арбитражные решения на граждан прямо не распространяются, т.к. они не участвовали в арбитражных делах; незаконно приватизированные предприятиями общежития по Закону считаются муниципальными домами, утратившими статус общежития, в занимаемых жилых помещениях граждане проживают на условиях договора социального найма и вправе их приватизировать независимо от бездействия местных властей. Все истцы зарегистрировали право собственности.
К этому времени нам удалось сформировать судебную практику по правам жильцов, проживающих в незаконно приватизированных общежитиях (два решения Верховного Суда РФ по общежитиям ОАО «Московский жировой комбинат», публикация в «Бюллетене Верховного Суда РФ»)
Приватизация жилья в общежитиях Мосжиркомбината
Мосжиркомбинат незаконно приватизировал 2 находящихся у него на балансе общежития в Москве. Мы подготовили иски о приватизации занимаемых комнат и несколько десятков семей обратились в суд.
Районный суд отказал в удовлетворении первого иска, а затем и остальных. Наши жалобы были оставлены без удовлетворения в кассационной и двух надзорных инстанциях.
По представлению заместителя председателя Верховного Суда РФ Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ незаконные решения отменила и направила дела на новое рассмотрение, после чего районный суд требования граждан удовлетворил. Заместитель председателя Верховного Суда РФ согласился с нашими доводами, превратив их в настолько важный судебный прецедент, что с его помощью удалось добиться приватизации жилья тысячам бывших «крепостных» (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.09.2008 г. № 5-В08-69 и от 21.10.2008 г. № 5-в08-93). Материал опубликован как прецедент в «Бюллетене Верховного Суда РФ», 2009, № 4
Приватизация комнаты с подсобным назначением в бывшем ведомственном общежитии
В 1983 г. работник почты (в настоящее время - ФГУП) был вселен без ордера в комнату в бывшем ведомственном общежитии, на нее был открыт финансовый лицевой счет и регулярно взималась оплата ЖКУ.
На обращение заявителя о приватизации комнаты наймодатель ответил отказом, т.к. по материалам БТИ она является подсобным помещением, что по его мнению свидетельствует о непринадлежности к жилому фонду. Кроме того, вселение без ордера, по мнению наймодателя, является самоуправным, и владелец дома информировал о своем желании обратиться в суд с иском о выселении..
Мы обжаловали отказ в приватизации в суд, сославшись на открытие наймодателем на комнату финансового лицевого счета и многолетнее принятие оплаты ЖКУ (что подтверждает наличие правоотношений найма), регистрацию истца по данному адресу по месту жительства (что возможно только в жилом помещении), заключение строительно-технической экспертизы о соответствии комнаты требованиям жилого помещения, отсутствие доказательств перевода в нежилой фонд, как и признаков использования в качестве подсобного помещения..
Районный суд в удовлетворении иска отказал, сославшись только на материалы БТИ, а изначальное наличие либо перевод комнаты в нежилой фонд ничем не был подтвержден.
По нашей апелляционной жалобе Мосгорсуд решение отменил и иск удовлетворил по всем изложенным выше основаниям (определение Судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда от 14.03.2016 г., дело № 33-3887)
Незаконность принуждения к заключению договора соцнайма в мегакоммуналке
После заключения таких договоров увеличивается размер общей площади и квартплата; без договора соцнайма очередникам не выдают субсидию на приобретение жилья; а некоторые семьи очередников снимаются с жилищного учета как "обеспеченные" по норме предоставления.
На какие только ухищрения не изворачиваются московские чиновники, лишь бы снять с жилищного учета побольше очередников! По поручению президента генпрокуратура давала этому самоуправству надлежащую оценку, но изменений почти нет.
В 2014 - 2020 гг. с нашим участием вынесено более 50 судебных решений об обязании ДГИ г.Москвы заключить с жителями бывших общежитий коридорной системы договоры социального найма на жилую площадь реально предоставленной квартиры или комнаты, без включения части внутриподъездного коридора и других мест общего пользования.
Убеждаем судей в том, что при вселении семье истцов была предоставлена изолированная комната в жилом доме, а не в коммунальной квартире конкретной площадью, и предоставлять другую нет оснований; на вселение в коммунальную квартиру истец своего согласия не давал и не может быть предоставлено уже занятое (самим истцом) жилое помещение; поскольку коридор является нежилым помещением, его площадь не должна относиться к комнате и др.
Несмотря на противоречивость судебной практики, в 2014 - 2019 гг. суды такие иски в основном удовлетворяли (решение Бутырского районного суда г.Москвы от 20.10.2014 г. дело № 2-5884/14 и др.)
Успешный выкуп комнаты в коммуналке через суд
Семье научного медработника в 1987 г. по договору социального найма на основании ордера были предоставлены две комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире в доме, находившимся в собственности Российской Федерации и в хозяйственном ведении ФГУП «Управление служебными и жилыми зданиями Российской академии медицинских наук».
В 2008 г. в квартире освободилась третья комната и с того времени наниматели вели многолетнюю бесплодную переписку об её выкупе.
Учитывая, что на жилищном учете в г.Москве истцы не состоят и обеспечены жильем менее нормы предоставления, в соответствии с ч. 3 ст. 59 ЖК РФ освободившаяся комната может быть предоставлена им по договору купли-продажи.
Мы обратились в оценочную организацию для определения стоимости комнаты, после чего - с заявлениями о выкупе в Территориальное управление Росимущества в г.Москве, Федеральное агентство научных организаций и ФГУП «Управление служебными и жилыми зданиями Российской академии медицинских наук».
Обращения были оставлены без удовлетворения ФАНО России, которое сослалось на компетенцию Росимущества, Территориальное управление Росимущества в г.Москве пожелало согласовать выкуп комнаты с ФАНО России и ФГУП «Управление служебными и жилыми зданиями Российской академии медицинских наук», а ФГУП не ответило ничего.
Поскольку в установленный законом месячный срок решения по существу вопроса принято не было, мы обратились в суд с иском и незаконность уклонения от заключения договора-купли продажи комнаты и обязании его заключить. В судебных заседаниях ответчики ссылались на отсутствие у них компетенции по предоставлению свободной комнаты, что они ни за что не отвечают и перенаправляли друг к другу. По своим ведомственным обязанностям заключать этот договор должно было именно ТУ Росимущества г.Москве, которое, возражая на иск, ссылалось на необходимость получения согласия вышеназванного ФГУПа, которому жилой дом передан в хозяйственное ведение.
Савеловский суд согласился с нашими аргументами и признал уклонение незаконным, обязав заключить договор выкупа комнаты. Мосгорсуд отклонил апелляцию ТУ Росимущества в г.Москве и решение вступило в силу (см. определение судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда от 4 июля 2017 г. по делу № 33-14859/17)
Приватизация квартиры в порядке наследования (после смерти квартиросъемщика)
За юридической помощью в приватизации жилья к нам обратилась наследница после смерти матери, которая перед смертью подала заявление о приватизации квартиры, но не успела заключить договор передачи в собственность.
Нотариус отказал ей (дочери) в выдаче на квартиру свидетельства о праве на наследство, т.к. процедура приватизации квартиры не была завершена и право собственности на неё не зарегистрировано в Росреестре.
Специалисты ПО «Восход» разъяснили заявителю, что в такой ситуации следует обращаться в суд с иском о включении квартиры в состав наследства и признании на него права собственности в порядке наследования.
Смерть гражданина, подавшего заявление о приватизации и необходимые для этого документы до оформления договора приватизации жилья в собственность, не лишает его наследника права завершить приватизацию жилья, в которой ему не может быть отказано (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Никулинский суд иск удовлетворил, а Мосгорсуд затем оставил решение в силе.
Заключение договора соцнайма на комнату при отсутствии ордера
Нанимателю комнаты в бывшем общежитии, вселенному в неё в 1980-х годах, ДГИ г.Москвы отказал в заключении договора социального найма со ссылкой на отсутствие ордера, который в тот период являлся единственным законным основанием вселения (ст. 47 ЖК РСФСР).
Мы подготовили иск в суд, где сослались на предоставление нанимателю комнаты в бывшем общежитии как работнику предприятия–балансодержателя, возложение обязанности по оформлению ордеров и ответственности за их сохранность на наймодателя, а не нанимателя. К тому же, копии ордеров не выдавались на руки нанимателям ни по советскому, ни по действующему жилищному законодательству. Отсутствие ордера не является основанием отказа в заключении договора соцнайма на комнату в бывшем рабочем общежитии.
Кроме того, работнику была оформлена регистрация по месту жительства по адресу данного общежития («общ.»). Неуказание в регистрации конкретного номера предоставленной ему комнаты не свидетельствует о незаконности вселения, а лишь подтверждает разгильдяйство наймодателя, не желающего наводить порядок в собственной поквартирной документации.
Открытие финансового лицевого счета и многолетняя оплата жилищно-коммунальных услуг свидетельствует о наличии и признании сторонами отношений найма. А статус жилого помещения определен прямым указанием закона – это социальный найм в силу ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ.
Кроме того, все эти годы законность вселения не оспаривалась ни прежним наймодателем (Главмосстроем), ни нынешним (ДГИ г.Москвы).
Солнцевский суд согласился с нашими аргументами и иск удовлетворил (см. решение Солнцевского суда г.Москвы от 11 января 2018 г. по делу № 2-111/2018)
Приватизация комнаты в приватизированном общежитии
В ходе реорганизации Московского жирового комбината в 1995 г. было приватизировано и его общежитие, в котором проживали работники. Один из работников комбината, вселенный по ордеру в общежитие Мосжиркомбината более 20 лет назад, пожелал приватизировать ранее предоставленное его семье жилое помещение из двух комнат. Поскольку правопреемник комбината на заявление ничего не ответил, гражданин обратился за правовой помощью в правозащитную организацию «Восход».
Поскольку сделка приватизации общежития предприятием является ничтожной и по закону общежитие признано муниципальной собственностью, мы обратились с заявлением о приватизации комнат в Департамент городского имущества г.Москвы.
В то же время, учитывая оформление здания общежития в собственности Российской Федерации, с таким же заявлением обратились в Территориальное управление Росимущества в г.Москве.
В своих отказах ДГИ г.Москвы сослался на отсутствие этого дома в муниципальной собственности, в теруправление Росимущества – на нахождение в федеральной, сохранение статуса общежития и запрет в связи с этим на приватизацию комнат.
В иске в суд мы сослались на отнесение всего жилищного фонда гос.предприятий к муниципальной собственности по постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 г. № 32020-1 и прекращение статуса общежития прямым указанием ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в связи с чем нет никаких препятствий к приватизации комнат законно вселенными нанимателями.
Аргументировали свои доводы ссылкой на аналогичную правовую позицию Верховного суда РФ по этому же дому, которое мы успешно завершили несколько лет назад.
Кузьминский суд иск полностью удовлетворил, признав за семьей истицы право собственности на две комнаты в порядке приватизации, решение не обжаловалось и вступило в силу, в ЕГРН зарегистрировано право собственности (решение Кузьминского суда г.Москвы от 8 апреля 2019 г. по делу № 2-1298/2019).
Приватизация комнаты в бывшем общежитии, переоборудованном в коммуналки
Семье жилищного очередника - работника Мосметростроя в 1989 г. была предоставлена комната в рабочем общежитии с регистрацией по месту жительства.
После передачи общежития г.Москве в доме произведена перенумерация помещений: изолированные комнаты стали комнатами в коммунальной квартире по несколько десятков комнат на этаже.
Нанимателям комнат тем самым была увеличена общая площадь жилого помещения, возросла оплата жилищно-коммунальных услуг, а ставшие таким образом «обеспеченными» по нормативам жилищные очередники были незаконно сняты с жилищного учета.
Заключать договор соцнайма на жилую площадь изолированной комнаты Департамент городского имущества г.Москвы категорически отказывался, хотя это прямо предусмотрено законом.
Обратившемуся к нам за правовой помощью нанимателю мы посоветовали не заключать договор социального найма на излишнюю площадь (в т.ч. чтобы не быть снятой с жилищного учета и не переплачивать ЖКУ) и не заключать его вообще, а приватизировать комнату через суд.
В просьбе о безвозмездной передаче комнаты в собственность нанимателя в порядке приватизации ДГИ г.Москвы отказал по причине отсутствия заключенного письменно договора социального найма.
Мы обжаловали отказ в суд, сославшись на необязательность наличия договора соцнайма для приватизации комнаты в бывшем общежитии, служебный статус которого снят прямым указанием двух законов и все законно вселенные жители стали нанимателями по договору соцнайма. Кроме того, указали об изначальном вселении истицы в изолированную комнату в жилом доме, а не в коммунальной квартире, и что на «переселение» в коммуналку она своего согласия не давала.
Хорошевский суд согласился с нашими аргументами и признал за истицей право собственности на комнату в порядке приватизации. На основании решения суда истица зарегистрировала своё право собственности в Управлении Росреестра без участия ДГИ г.Москвы. Мосгорсуд отказал ДГИ г.Москвы в удовлетворении апелляционной жалобы (см. определение судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда от 4 апреля 2018 г. по делу № 2-5622/2017)
Отказ в выселении из приватизированного общежития бывших работников, вселенных без ордеров
В результате приватизации Московского коксогазового завода было приватизировано и общежитие, в котором проживают с 1980-х годов его работники, а впоследствии дважды перепродано физическим лицам.
Последний собственник обратился в суд с иском о выселении граждан, ссылаясь на то, что по данным ЕГРП здание дома нежилое, он приобрел пустым и никого не вселял, ответчики живут без ордеров, у него не работают и не платят квартплату по установленным им коммерческим тарифам.
Ответчики обратились со встречным иском о признании за собой права пользования занимаемыми помещениями на условиях договора соцнайма.
Видновский городской суд иск удовлетворил, сославшись на вселение граждан до приватизации завода как его работников, что распространяет на них фактический социальный найм и наличие по данному адресу регистрации по месту жительства. Невыдача ордеров при законном вселении, которое никем не оспаривалось, существенного значения не имеет.
Суд согласился с аргументами о невозможности выселения без предоставления другого жилья состоящих на жилищном учете в местной администрации ответчиков, являющихся пенсионерами по старости, одиночками с детьми и работниками, отработавшими у наймодателя свыше 10 лет (ст.ст. 108 ЖК РСФСР и ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ).
Ответчики ссылались на невыполнение истцом возложенной на него ЖК РФ обязанности предоставлять квитанции на оплату ЖКУ по муниципальным тарифам. Невнесение квартплаты, да еще и по коммерческим тарифам, также не является основанием выселения без предоставления другого жилья.
Мособлсуд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы собственника здания и оставил решение в силе по этим же обстоятельствам (см. определение судебной коллегии по гражданским делам Мособлсуда от 21 августа 2017 г. по делу № 2-36/2017).
Работает на Сайт-Менеджере